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第四节 物业管理公司发展的新观念 一、房管所向物业管理企业转化的探索 （二）房管所向物业管理公司转化的优越性与模式设想 |
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二、房管所向物业管理公司转换中的问题与对策 物业管理作为房地产消费领域中一项重要的产业经济活动，是当今乃至整个“九五”期间房地产管理领域的一项重大的制度改革，也是现代城市文明发展的必然结果。作为长期进行公房管理的房管所如何适应这一改革?尽快向物业管理企业转化，是当前房管部门迫在眉睫的大事。 （一）房管所向物业管理公司转化过程中的问题 从我国物业管理运行的过程来看，集中反映以下六个问题： 第一，法规建立滞后，运行机制和操作规程尚不规范。物业管理是建立在合约基础上的一民事商务行为，怎样确立和处理物业所有人、物业管理公司与政府主管职能部门以及社会各方面的关系，应有权威性的、标准统一的法规来制约和调整。目前的实际情况是法规尚不健全，或正在草拟完善、或不甚权威，一些如管理章程、公共契约、业主委员会、小区管委员、住户手册、管理人员规定等规章制度参差不齐，无一定的权威约束力。 第二，物业管理在很大程度上依然用计划经济和行政管理旧的模式和方法来参与和对待。有的虽然成立了物业管理公司，但缺少市场经济观念，单纯靠行政命令，致使物业管理公司步履维艰，困难重重，难以展开有效的物业管理工作。目前房管所既要承担直管公房的管理工作，又要对各类房屋担负行政管理职能，还要面向市场对多种产权房屋开展物业管理，开拓经营渠道，实现二次创业，求得生存出路，就目前来讲，一时很难做到。 第三，物业管理经费来源、标准、经营管理方式不统一，费用开销紧张，不少住户难以负担。物业管理作为一种企业行为，应该讲究经济效益，但在实际运行中，却往往处于两难境地，一方面物业管理需要大量费用；另一方面住户需要各种服务，但又常常抱怨收费高，致使经费问题成为公司、业主、市民、政府最为关心和敏感的问题。目前问题主要是应由开发公司支付的管理维修基金，公司办公和必要的商务用房难以落实和保障，管理维修费用收取的标准、期限、手续、费率、税收等尚无一定的规则和标准，仅仅由物业管理公司单方面确定运作，既带来一系列的后遗症问题，而实际上又确实难以保证住户正常缴付。 第四，物业管理没到位，管理经营范围狭窄、服务质量不高。一些物业管理公司对于所管理的物业徒有虚名，有的虽然也成立了公司挂牌经营，但仅仅是一种翻牌公司，与原先的房管部门毫无两样，办事拖拉，业务素质差，不仅妨碍了住户正常的生活和不利于延长物业的使用年限，而且也影响了物业管理公司的声誉和发展前途。 第五，物业管理人才缺乏，现有人员素质不高。不少公司不仅缺乏一般的技术型人员，更缺少经过专业培训、具有企业管理知识的经营性管理人才。 第六，物业管理公司与社会有关各方面关系协调不够。物业管理公司在其运行和经营管理服务中势必要与社会各方面的联系，而在当前双轨体制条件下，这种关系更显得错综复杂，如不加以正确配合协调，将铸成社会问题。首先是物业管理公司与工商、税务、银行的关系；其次是与街道、居委会、派出所关系；再次是与交通、环保、卫生、市政、园林、教育、水电煤气等单位的关系；这里既有经济业务关系，又有行政关系。 (二)房管所向物业管理公司转化的对策 第一，建章立法，规范物业管理行为。物业管理离不开有一定权威和约束力的规章条例，创建和发展物业管理公司，需要制定和建立一套科学、完整、实用的规章制度，做到有法可依，依法经营。一是依靠政府制定物业管理的法规条例，明确物业管理的性质、原则和方法，为物业管理公司依法经营提供法律依据。二是制定物业管理公司内部管理的规章制度，明确公司内部各种人员的岗位职责，为公司依法经营提供行为准则。三是建立公司与住户的契约制度和用户手册，规范物业管理公司行为，明确双方各自的权利义务和自我约束机制，使物业管理公司有章可循，操作有序，健康发展。 第二，适时转换机制，推行社会化、科学化、规范化和经营化的管理模式。由于房管部门是政府的职能部门，所管理的房屋又是国有财产、产权单一，所以，产权与管理权是合一的要发展物业管理公司必须彻底摆脱这种机制上的旧框框，实行政企分开，政事分开，面向社会，面向市场，成为自主经营，自负盈亏，自我发展的经济实体，变单纯管理为经营管理，变无偿服务为有偿服务，在此基础上，逐步向多层次、经营性服务过渡，在机制上来一个真正的“脱胎换骨”的质的变化。 第三，落实经费来源，合理公平收费，使物业管理步入良性循环。就目前来讲，物业管理经费来源：一是落实维修基金，这是物业管理资金的重要来源；二是政府综合考虑城市维修费的筹集、划拨和使用，对从事区域性的物业管理涉及到有关的市政设施建设和维护，政府应提供适当的补贴和政策性优惠；三是落实好物业管理中的物业验收接管费、质量保证金和保管费；四是积极创造条件，充分利用物业内经营性用房开展多种经营，以经营收益适当弥补物业管理费用的不足。由于物业管理是门综合性很强的专业化、社会化和企业化管理服务业，它的资金运作具有独特的规则，公司对各项资金的筹措、调集、使用和管理应注意以下原则：一是坚持“取之于民，用之于民”的原则，二是坚持收支“业主至上、方便住户、合理收费、服务周到”的原则；三是“以房养房，以区养区、有偿服务、保本微利”的原则；四是“综合服务、增收创收、注重经济、社会、环境效益的统一”的原则。以确保物业管理公司以优质、高效、规范的服务，树立起良好的企业形象。 第四，提高管理人员素质，抓好自身建设，树立良好声誉。管理人员的素质和才能是房管所转化成物业管理公司所面临的最为紧迫而又非常实际的问题。虽然房管所转入物业管理公司有其自己的优势，但多元化产权的物业，现代化房屋的设施，多方位多项目的服务内容，高规格高质量的住户需求，都迫切要求物业管理公司必须提供与之相适应的优质服务。这就要求尽快培养和引进人才，对从事物业管理人员按照物业管理的要求进行上岗前的专业知识和技能以及业务素质的培训，抓好自身建设，建立一支既有职业道德和爱岗敬业精神，又有一定的专业技术和管理水平高的物业管理队伍。 第五，积极做好转换时期的过渡工作。房管所向物业管理公司转化是一个渐进的过程，在这个过渡时期里，既不能强调客观无动于衷；又不能不顾主客观实际，仓促上马，一哄而起。而应该根据各所所处的不同条件，成熟一个，转化一个。条件尚未成熟的，可采取两块牌子、一套班子的方法进行过渡，一方面认真做好直管公房的管理。同时，积极做好向物业管理公司转化的各项准备工作，虚心学习，不甘落后，大胆创新，创造条件，尽快向符合社会主义市场经济体制的物业管理公司迈进。 |
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三、物业管理进入市场的困难与对策 无论是新成立的物业管理企业，还是房管所或企业房产处转制的，从近年来的运行机制，特别是一些城市出现的“剪不断、理还乱”的“物管风波”来看，物业管理中的困难与阻力并存的现象较为明显。 表现之一：观念不到位。首先是物业管理企业内部员工观念不到位，位置颠倒，摆不正与业主的关系是雇员与被雇员、“主人”与“仆人”、聘用与被聘用的关系。普遍的还是计划经济传统管理那一套。因此，缺乏对业主的全面服务和对企业的危机感、责任感、紧迫性。其次是业主委员会观念不到位。一方面不了解自己的职责，不知自己有哪些权益以及如何来维护自己的权益，总以站在物业管理企业对立面为荣，看重个人利益，而忽略所代表的广大业主的整体利益，摆不正与物业管理企业委托与受委托的关系；另一方面，缺乏管理能力，“生杀大权”在手却不知如何正确使用；有的则形同虚设，摆摆样子，不起作用；甚至有的业委会的印件章和公章由物业管理企业来掌管。再次是业主观念不到位。大部分业主的物业管理意识还停留在福利性用房的阶段，对有偿服务，“花钱买舒服”，抵触情绪较大，心理难以承受。第四，由于众多原因，政府部门目前仍没有把物业管理当作一个企业来看待，一些职能部门下发的指令性和行政性命令太多，小区内什么事都由物业管理来承担，物业管理供需双方的关系理顺还需一方面在管理上、政策上逐步培育市场经济条件下的物业管理市场，以理顺供需双方的关系；另一方面，要规范物业管理的操作机制，对业委会要加强引导教育，使他们真正理解物业管理的真正含义，哪些是自己的合法权益需要维护，哪些是应配合物业管理公司做好的工作。不能认为物业管理企业通过资质审查和成立了业委会就万事大吉。从开发商来说，物业管理是一种服务，是一种软件开发的长期行为，物业的价值升值除了土地区位之外，就是物业管理。因而，搞好物业的前期管理至关重要。从物业管理企业来说，物业管理不是过去单纯的维修管理，而是一种文化，一种精神文明，一种舒适、文明、安全的环境。因此，要树立创造名牌意识，创造更好的服务，设计“服务与价格最优之比”，实现“超值”而优良的高品位的服务。从业主来说，要把房屋看作是一种商品，而且不同于其他商品，需要长期管理的修缮；但同时他又同其他商品一样，“一分价格一分货”，“花钱买管理”，“花钱买舒适”，是物业管理走向市场的一种标志。 对策之二：完善规范法规网络，慎重搞好“双向选择”，摆正各自位置，达到矛盾统一。一是依据建设部《城市新建住宅小区管理办法》和已出台或即将出台的《物业管理合同》、《业主公约》、《业主委员会章程》三个示范文本，结合各地颁布的《住宅小区物业管理规定》和《物业管理收费标准》，继而尽快出台物业管理：“根本大法”——《物业管理条例》，共同组建物业管理法制化网络。二是业主委员会和物业管理企业双方是委托方和受委托方，是市场的主体，业委会是委托主体，物业管理企业是接受委托方主体，双方都有选择各自合作伙伴，行使各自权力的自由。从业主来说，选聘物业管理公司要慎重对待，要有一个选择原则，不要哪家公司费用低就选哪家，而是要建立物业管理的目标标准和要求。对物业管理公司而言，也要正确运用自己的权力，慎重选择业主，在市场运作中服务到位，营造环境，价格合理，并根据收费来提高管理水平和服务档次，使物业保值增值，保证自身的利润的最大化目标；同时通过提供优良而超值服务来争取客户。本着双方共同的原则，站在不同的立场，强调自己的侧重，进而达到双方矛盾的最佳统一点。三是透过现象探索物业管理企业和业委会如何在市场经济中摆正自己的位置，为物业管理创造一个正常运作的条件。作为物业管理企业来讲，为了赢得市场，取得业主理解支持，必须改进服务，合理收费，适应“优胜劣汰”的市场选择，倡导“保本、微利、便民”的经营方针，通过集约化规范化管理，一人多岗，降低成本，使物业管理步入良性循环；作为业委会而言，合同签订后，双方就是平等的民事主体，一方面对物业管理公司要尊重，提出的要求要合情合理，要以广大业主的整体利益为重，真正做到公正无私，不能掺进个人私心；另一方面，有关方面也要适应规范业委会的行为以及业委会由什么人组成，权力范围有多大，并进行政策制度规章的培训教育，抓好自身建设，增强管理能力。 对策之三：分清物业管理主体核心，唤醒业主自治意识，规范业主行为。市场经济下的物业管理实际上是广大业主自治管理和物业管理企业的专业管理相结合的一种综合性管理，业主与物业管理企业的关系是雇主与被雇主的关系，广大业主是物业管理的核心和主体。他们自治意识如何，直接反映的是市场机制的成熟程度。而较多业主受传统房屋体制的思想束缚，不知道自己有哪些合法权益，如何正确运用这些权益，少数业主甚至不明白业委会是干什么的。因此，对业主自治意识的呼唤，进一步规范业主行为，在当前的情况下，显得特别重要。业主意识的觉醒之时，正是物业管理市场真正形成并发展之日。 四、小区业主委员会运行中的困境与建议 我国物业管理是近年来出现的新事物，业主委员会更是物业管理中的新事物。随着房改的不断深化和住宅建设的投入，我国在未来几年中将有大量各种类型房产纳入物业管理的轨道，业委会的总量将会大量增加。无疑，大量业委会的出现将是我国居民从传统的“房客”向自治的“业主”转变的必然趋势。虽然有关法规对业委会的地位、作用、运行程序都作了一些规定。但是，由于种种原因，业委会在实际操作中困难重重，面对一些无法回避的困境。 困境之一：一些业委会组建程序颠倒、构成人员草率，缺乏广泛性和代表性，使业主游离于自治管理之外，处于被动或被管的地位。 业委会是在物业管理区域内代表全体业主或承租人，即全体物业的所有权人或全体承租人对物业实施自治管理的群众性组织。肩负着维护广大业主或承租人权益，督促业主或承租人履行义务与处理物业管理公司关系和协调各方关系的重任。因此，业委会的组建应在政府有关部门的指导下，通过广大业主的选举产生业委会，构成人员应以产权人或承租人为主，居委会、派出所代表为辅。业委会只能代表本区域物业主人的利益，选聘物业管理企业来管理本区域的物业。但一些业委会大都由房管所、企业房产处转制的物业公司牵头指定人员组成或由开发商自行组建的物业公司牵头组建，也就是说先成立物业管理公司，后组建业委会。这就势必造成一些业主或承租人不了解或不重视业委会；有的业委会主要人员不是本物业区域的业主；有的业委会主任、执行秘书由物业公司 派人担任或兼任，甚至出现一些业委会的图章由物业公司管理使用的本末倒置的现象。客观上造成一些业委会实权仍在物业公司手中，使一些业委会成为物业公司的附属机构。有的则起不到任何作用。其结果只能使广大业主游离于物业自治管理之外，使理应处于主导地位的广大业主实际上处于被动或被管的附属地位，使业委会成为一种可有可无的“摆设”。 试想，这样的业委会怎么能代表广大业主的利益来选聘物业公司从而来审议物业管理公司提出的标准、计划、财务预决算和监督物业公司的服务活动?又怎么能协助物业公司开展管理服务工作?又怎能教育协调业主履行权利和义务，促进物业管理的正确发展? 困境之二：居民长期福利性住房观念一时难以转变，从“房客”向“业主”角色转换慢；一些物业管理企业摆不正同业委会之间的位置，仍用传统的那一套管理物业，使广大业主同物业公司关系不顺、矛盾加深纠纷不断。 随着商品房市场的确立和公房上市交易流通的实施，业主与物业公司之间产生矛盾的事例也屡有发生，业主缺乏对优质优价物业管理的认识，盲目追求低价位而又要求高服务，他们认为，自己花钱买了房，还要付物业管理费，觉得太不合算，心中老惦记着过去福利型的房管体制。享受了管理服务后，该付的费不付，该交的钱不交，反而指控物业公司服务不到位。有的买下住宅后，自己是该住宅的主人，却弄不清业主同房客的区别，不明白业主有哪些权利和责任。有的业主或个别业委会成员在观念上仍没跳出“房客”的框框；有的强调个体利益，重权利轻义务；凡事都以站在物业公司的对立面为荣，把“炒鱿鱼”作为自己的唯一“法宝”。而物业公司仍习惯于传统管理，有的名义上是“转制”公司，实际上却是“翻牌”公司，既未真正感受到来自市场竞争的压力，又没有一个真正与物业公司平等的业委会来监督，服务上发生错位、工作上发生偏差，收费上又不按规定，摆不正管理与服务的关系，往往摆出“管业主”的架子。这就势必造成一方面业委会没有一个广泛的业主基础，无法真正成为维护全体业主利益的代表和小区业主的核心；另一方面，广大业主同物业公司关系不顺，投诉、告状不断，矛盾日趋加深，阻碍了物业管理的正常发展。 困境之三：社会各界对业委会这一小区物业管理中的新事物认识不到位，存在着有形、无形的“软性阻力”；业委会又缺乏一套行之有效的工作制度和必要的工作条件，使大多数业委会处于等待观望的状态。 既然业委会是依法成立的群众性自治组织，它就应该能够独立行使民事权利和承担民事责任，然而，目前的社会环境却未给形成业委会一个成长发展的强烈氛围，以致出现一些无法理解的现象：一是物业管理公司已成为住宅小区管理的主角，被喻为“大管家”、“总管家”，但相当多的业主却把物业管理公司当作是“万事通”，什么都要做，什么都要管，大小事要求解决，而且不属于物业管理责任管理的事也要必须解决。二是小区内挣钱的地方大家都去管理，无钱的地方都无人管理，如小区夜间机动车停车场，本应由物业公司统一管理收钱，但派出所沿袭的是传统作法，独家收钱管理，有关部门虽然下发文件要求由物业公司收钱管理以弥补物业管理经费的不足，但却迟迟难以改变。三是物业管理公司既然是一个自负盈亏自我发展的企业，理应按市场要求和价值规律实行有偿服务的收费机制，但一些业主的费却很难收上来，有的连一户几元钱的卫生清扫费都难以收到，物业管理公司亏本经营，长期靠主管部门“输血”补充才能正常运行。而税收部门一看是企业，必须上交所得税、营业税。其实，物业公司连微利都没有，哪来的利税可交?有的连正常的工资开支都无法筹措，哪来的各种摊派的费可交?四是小区内原本由各专业公司、市政系统承担的任务，物业公司为了小区的统一，主动参与协助，但“吃力不讨好”，还要分别上交各专业公司、市政公司本应承担的费用，如小区按路灯还要上交路灯配套费；连大楼内的光明工程楼道灯，电力部门也要按数上交配套费。再如小区住户生活垃圾由物业公司统一收齐归集送到垃圾转运站，环卫部门也要收物业公司的垃圾运输费，甚至有的物业公司买垃圾转运车，环卫部门可以不交车辆购置费和养路费，而物业公司买的垃圾专用转运车，则一分钱都不能少；再如住宅楼二次加压、自来水的跑、漏损耗，本由自来水公司承担，而一旦小区成立了物业管理公司后，对不起一切损耗统统由物业公司来承担；有的甚至可以不用“二次加压”的，自来水公司也非要你加一个二次加压设备。无疑，这些有形无形的“软性阻力”人为地加重了刚刚兴起的物业公司的负担。五是业委会同物业管理企业是小区内的两个平等组织，物业管理企业可以获取资质证书，物业管理企业可以得到的有关文件、材料，业委会却享受不到；物业管理企业有自己的行业协会进行指导帮助，业委会却没有自己的联合会。六是业委会既缺乏一套适合自己区域的工作制度，又未明确业委会自治管理的范围与职责，更未拥有决策和监督机构所必备的、能够正常运作的办公场所和活动经费，致使大多数业委会处于无所事事、可有可无、等待观望的状态。 困境之四：业委会的合法身份模糊，业主自身权利、义务、职责不清，使业委会在物业管理中的核心地位、主体作用、工作权威难以正常发挥。 业委会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，离开了业主委员会，物业管理是难以实现的。但目前由于一些“物业管理条例”尚未出台，业委会的权利和职责尚不明确，在法律上又没有给业主委员会应有的地位。致使业委会在运行过程中出现了三种偏差：一是业委会的合法身份尚未得到确认，工作没有权威。业委会一旦成立，便标志了业主在物业中的核心和主体地位作用。但目前一些业委会虽然大部分都已成立，但有的仅仅是一种组织形式，既不能独立行使民事权利和承担民事责任，又不具备法人地位；既没有固定的办公场所，又无一定的活动经费。而且没有自己的主管部门，挂靠在物业管理协会或政府物业部门名下，名不正、言不顺，关系也不清，给日常工作带来极大困难。二是业委会不能充分行使权力，发挥应有的作用。有些业委会，没有办公场所，缺少人员缺少经费，无法正常开展工作，处于“有名无实”和“凡事由物业公司代办”的状态；在明确契约的前提下，与物业公司合作较好，真正履行自己职责，能够发挥作用维护业主合法权益的为数很少。造成这种局面的有主客观两个方面的原因：客观上主要是物业企业运作不规范；主观上主要是业主认识不到位，大多数业主仍停留在依赖房管所管房的旧观念上，不懂得自己管好自己的产业，自治能力不强。三是业委会不能正确行使权力，行为不规范。业委会同物业公司应该遵循“业主自治与专业管理相结合的原则”平等依法共同协助管好小区，而不是一味指责物业公司，不能把业主在管理中的主导地位片面理解为对物业公司“指挥一切”，也不能从一个极端走向另一个极端，进而激发小区物业管理的矛盾，更不能不经任何法定程序就炒物业管理公司的鱿鱼，或在合同没有解除的情况下，另行主张聘请物业公司，出现“一女二嫁”现象。有的业委会同物业公司对如何管理自己物业出现意见对立时，不是通过协商或者通过合法程序予以解决而是采取公开对抗，工作不配合，甚至少数以集体拒交物业管理费来表示对物业公司不满，造成了物业管理工作难以正常开展。业主有权监督物业公司，但都不应干涉物业公司的正常经营权利，更不应是非不分，一味把责任都推到物业公司头上，比如，房屋质量保修期内出现房屋质量问题应由开发商负责，物业公司在其中起协调作用。有的业委会同街道、居委会等相关部门当职能发生“碰撞”或工作上有意见分歧时不是通过共同协商搞好物业管理，而是互相对立、闹矛盾，影响小区物业管理工作开展。 市民从传统的“房客”向自治的“业主”角色的转化，无论从观念还是从实际运行中都要有一个适应过程，为使业委会纳入规范化运行的轨道，特提出以下建议： 建议之一：教育、规范业主行为和业主委员会的运作机制，提高业主、业委会的自治和自律能力。 要营造一个良好的居住环境的重要因素在于业主与业委会的自律程度，既要维护自己的合法权益，又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。一是要有一定的物业管理观念，增强自律意识。小区的日常管理，一方面需物业公司统一管理服务，另一方面，更有赖于全体业主及物业使用人的支持和配合，作为“主人”，应以身作则，严于律己，对损害小区物业和安居乐业氛围的行为进行抵制。 二是规范业委会的组建程序，克服业委会人员由物业公司指定或兼任的作法，业委会主要人员的推荐选举要民主、公平、合法；要调整和充实现行的业委会人选，使其具有规范性和代表性。三是规范业主自身行为，充分发挥业主自治管理的基本准则——《业主公约》的引导和规范作用，对每一个业主在物业使用、维护和支出费用方面的行为予以规范和制约，使业主尽快脱离福利性住房管理轨道。三是强化业主的自治意识，净化业主心灵，抓好《业主公约》、《住户公约》等基础工作。 建议之二：发掘、寻找和培养业委会合适的干部，明确业委会主任、秘书等人选的基本条件。 任何组织要真正发挥作用，在一切条件中人是最基本的条件。业内专家认为，一个物业管理区域内的工作能否搞好，关键在于要有一个合适的业主委员会，而业委会的人选尤其重要。业委会优秀的人选必须注重以下条件：本管理区域的当然业主、为人正直、处事公道、道德修养良好、热心于公益事业、有一定的文化水平和办事能力、作风正派、不“假公济私”、身体健康、有时间和精力参与业委会的工作等。同时，必须坚持民主公平制度，广泛征求各方面的意见，把那些符合业委会人员基本条件的人选推荐出来，并对业委会人员进行适当和必要的培训，以明确自己的职责、权利和义务，提高业委会人员的政策水平和组织活动能力，通过有关物业管理公司、业委会的基本运作程序以及业委会同有关组织的关系。业委会作为一个自治自律的组织是业主与业主、业主与政府、业主与物业公司间的一座桥梁，追求的 是社会效益。因此，业委会的成员必须是热心公益事业的人，而决不能让那些寻求个人利益试图从中捞取好处的人获取这个职务。 建议之三：理顺业委会同物业管理企业的关系，使之在平等互利的基础上保持沟通，共同合作管好物业。 业委会同物业管理企业是矛盾统一两个方面，双方都为自己的利益所需在努力争取对方合作，一方的权利往往正是另一方的义务。一方要求付钱少，管理服务要到位；一方要你付多少钱，我提供多少服务，“花钱买舒服”。各自都希望投入量少，而从对方获取最大利益，往往围绕着投入与回报这个焦点进行反复“较量”，这也是市场经济中的一种正常反映。作为一个企业，尤其是物业管理企业，决不能暴利，但为了生存，为了更好地为业主服务，必须要有利，哪怕微利也行，不赚钱、长期亏本的企业是要倒闭的。作为业委会既要维护自己的合法权益，又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。现在物业管理工作中诸多矛盾的产生是因为过份强调了业主个人利益，忽视了业主的整体利益与应尽的义务。所以，业委会和物业公司双方在矛盾的作用下，不断规范自己的行为，特别在物业管理培育的阶段上，业委会更应该同物业公司在平等的基础上保持良好的沟通，更加有力地教育业主理解并支持物业公司开展工作。真正发挥广大业主的主导作用。物业公司也应不断规范自己的行为，提供更丰富的质优价廉的劳务商品，让业主放心，使住户满意。 建议之四：提高立法层次，抓紧出台《物业管理条例》等基本法规，明确业主在物业管理中的主体作用，使“房客”到“主人”的自身权益得到根本保障。 物业管理是市场经济体制下的一种经营行为，在我国的发展和成熟需要一个过程。近年来，物业管理在我国起步的同时，一些与其有关的地方性法规也相应而生，应当说，这些法规对我市的物业管理起到了积极的指导作用。但也应看到，一些规定难以出现。以大连市为例在已颁布的有关物业管理现有的几个法规中，还没有一个经过市最高立法机关人大常委会颁布的法规，即物业管理的基本法——《物业管理条例》，市出租汽车管理条例几年前就已公布，而关系到千家万户，与每个人息息相关的物业管理条例，迟迟难以出台，因而从某一个侧面也影响了该市物业管理发展。一是加强法规建设，通过建立相应的法律制度和法规体系，特别是尽快出台立法层次高的物业管理基本法《物业管理条例》，进一步规范和调整政府、业主委员会、物业管理公司、物业使用人以及相关市政各专业公司、部门在物业管理中地位、作用、权力、责任、利益和相互间的关系。二是业委会代表业主利益，既是多元化产权的客观需要，又是业主自治管理的主观需要，要教育广大业主摆正自己位置，不要说不利于双方合作的话，不要有不利于双方合作的行为。业委会的工作范围不仅仅局限于一般的房屋管理，还致力于提高整个小区的居住生活质量和文明程度。三是进一步规范业委会的运作规程和内容。 |
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