第二节 物业管理改革方案

一、物业管理改革的方案

改革开放以来，我国城镇住宅建设取得了巨大成就，大规模的住宅建设，形成了住宅产权多元化的格局，这就给管理带来了新的问题。由于长期存在的“重建设、轻管理”的倾向及旧的管理体制的束缚，致使一些新建的小区虽然规划、设计、建设得都不错，但是交付使用不久就出现房屋失修失养、私搭乱建、垃圾随意堆放、道路绿化破坏，设备残缺不全，公共设施严重破坏等问题，不少住宅小区的面貌一年新、二年旧、三年破，小区环境脏乱差，社区服务也跟不上，这些问题已经引起消费者强烈的反映。建设和管理好住宅小区和各类房屋，是广大群众的迫切要求，也是摆在我们建设主管部门面前的紧迫任务。深圳和广州从80年代初期开始借鉴香港和国外的先进经验，结合我国实际情况，改革旧的管理体制，走出了一条适合我国国情的、适应社会主义市场经济体制的社会化、专业化、企业化经营型的物业管理的新路。即由物业管理经营人（指从事物业管理的企业或组织）受物业所有人（指房屋所有权人）的签约委托，按照国家法律和管理标准行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务。在物业的管理与养护修缮，环境的整治乃至居民的生活提供高效、优质、经济的服务，使物业（指各类有价值的房屋及其附属的市政、公用设施、相邻的场地）发挥最大的使用效益和经济效益。
物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产市场的消费环节，实质上是房地产开发经营中完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性的服务方式。随着物业管理事业的发展和市场经济的需要，物业管理也面临着改革的问题，笔者认为物业管理改革要在四个方面有所突破。
（一）要在更新观念上有所突破
物业管理是房地产改革发展到一定程度的必然产物，从社会需要来看，它是随着经济的快速发展，由于新的产权结构、新的产品标准、人们对生活居住环境的管理和维护的新的要求，以及随着生活水平的提高，经济承受能力增强等一系列原因而产生的。从房地产的改革来看，它是对存量房地产资源通过市场化、专业化的手段进行管理、维护和经营，是对过去那种“重建轻管”、“建管脱节”，低水平行政性房屋管理体制的改革。正确对待物业管理这个新生事物，就要在更新观念上有所突破。一方面要教育物业管理企业员工自身更新观念，使他们真正明白：物业管理与过去的管理方式不同，已不是单纯“管管房子，搞搞卫生”，而是对整个小区实行全方位的社会化管理，其实质是管理体制的一次重大改革。这种改革打破了计划经济体制下的(管理模式，使其与市场经济体制对接，把物业管理企业本身也做为市场经济实体，在市场范围内去经营运作，进而建立起物业管理的)新体制。另一方面要加强对物业管理服务对象的宣传，教育他们更新观念。多年福利型管理体制养成人们不把住房做为一种消费的旧习惯。因此，应做大量的工作，使服务对象树立起“有偿服务，有偿使用，出资受益”的意识，以此来保证改革和物业经营管理得到正常运行。

（二）要在管理体制上有所突破
物业管理体制改革的目的，就是要从物业和物业管理行业的实际出发，按照社会主义市场经济要求与经济规律，结合物业管理自身的特点、任务、条件、逐步探索建立一个能保障房屋和附属设施的正常使用；维持和不断提高生活（生产或经营）的良好环境；促进居民（用户）与居民（用户）之间，以及与管理单位和政府有关部门之间能够相互信任，和谐协调，从而达到社会效益、环境效益、经济效益三者统一的物业管理体制，为实现物业管理的社会化、专业化、企业化与综合管理的目标提供保证。
第一，要理顺协调与有关各部门的关系，克服多头分散管理，各行其是，相互扯皮的弊端。协调关系，要按照“统一管理、授权执法、监督检查、协调工作”的原则，实现以物业管理为主，相关部门指导为辅，属地管理，专业管理与居民参与相结合，分层次的管理方法，理顺协调与街道办、文明办、城管、工商、公安等部门工作关系，做到分工明确，密切配合，通力协作管好物业（小区）。例如，治安工作可在当地派出所的领导下，小区建立治安联防队，一般事端由小区治安联防队及时解决；遇到较大事端或案件，再由派出所处理。小区保洁工作统归物业公司管理，由物业公司设专人负责清扫保洁，环卫部门每天派出专门车辆及时清运垃圾。
第二，要加强物业管理立法工作，依法推动和保障物业管理的健康发展。物业管理的发展需要一个既有竞争又有秩序的市场环境，市场的正常运行又取决于法制的完善和市场规则的制定，应加大与国家法制法规相配套的地方性立法的力度，尤其是依法调整好政府管理部门、物业公司、小区管委会和广大住户的关系，规范各方的权、责、利，综合运用行政、经济、法律等手段以保证在物业管理范围内统一管理的实施，以充分发挥物业管理的社会化、专业化、企业化经营型特点，沿着依法管理的轨道行进。
第三，要加强对物业管理公司的指导和管理，抓好管理队伍的建设。各级主管部门要指导物业管理公司通过建立健全管理制度，规范管理工作，提高管理水平。要及时掌握物业管理公司在经营管理服务中出现的新情况，主动协调有关部门解决问题，为物业管理工作的开展创造条件。要抓好物业管理中、高级人才的培养，没有文化水平和专业技术是不能搞好物业管理的，因此，要选择高素质的人才，一定要十分注意职工队伍的思想建设和业务建设。

（三）要在经营机制上有所突破
物业管理资金是物业管理企业运作的基本条件。物业管理企业是一个经济组织，管理着几千万，甚至上亿元的资产，养护着宠大的设备设施，为千万人服务，要靠经营收入实现自负盈亏，求生存、图发展。因此必须建立一种以企业化经营为主，同时兼顾社会公益性、灵活有力、运作自如的经营机制。
一是进一步培育和发展物业管理的市场，加快物业企业制度的改革。物业管理是实行市场经济体制的新兴行业，把物业管理推入市场，引入竞争机制，推动行业进步，这对物业管理事业至关重要。只有竞争机制，才能促使解决各种问题，包括超前的进入，合同契约完善，公平公开竞争，企业运作，各方面多层次服务等。为适应向市场化过渡，与国际惯例接轨的需要，应建立以开发商为大股东，业主和有关部门参加的股份制公司，搞好产权评估，经营收益分配、落实责权利、加强科学管理，调整结构、完善机制、促进物业管理的发展。
二是解决好物业管理稳定的经费来源。物业管理需要资金的投入，解决和落实管理经费对发展物业管理至关重要。首先，物业管理是一种经营型的管理，它推行的是有偿服务，合理收费。物业管理收费应以物业管理服务所发生的成本为基础，结合物业管理单位的服务质量，服务深度合理核定。应鼓励物业管理单位开展正当价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利。其次，有条件的物业管理企业可利用小区内共有的经营性用房开展多种经营，自办、合办经营实体增加收入，以经营收入弥补管理经费的不足。进而形成独具特色、多种成份运作经营的经济体系，使物业管理走上以业养业，自我发展的道路。

（四）要在服务层次上有所突破
物业管理服务即社会化服务，是物业管理的根本宗旨。社会化服务是指服务普遍化、功能社会化。经过社会化，个人以社会为目标，从中得到满意的服务。而社会以个人为主体，得以积累、完善并发展。物业管理服务是在城市日益现代化的新时期，广大居民告别简室陋居迁入设施齐全，功能完善的现代化大厦，需求不断增长的情况下出现的，是一种社会化表现较为先进的管理方法和约束力较强的行为规范，有利于提高城市管理水平，促进两个文明建设，推动改革开放的深入发展。物业管理服务的关键是经济上基本平衡，变供给制福利型为有偿服务是经济基本平衡的保证。要积极引导广大居民更新消费观念，提倡“有偿服务、出钱受益”的居住消费观念。通过向住户提供优质服务，激发广大居民合理消费和参与管理的积极性，不断拓宽服务领域。
第一，以便民、为民、利民为宗旨，开展多层次的服务，使居民能够小事不出门，大事不出区。一是公共服务。这是一种为全体住户提供的经常性的有偿或无偿服务，是所有住户共享的。主要包括及时供水、供电、供热、并提供房屋及设施的维修服务，每天清扫公用楼梯、庭院、道路等，使小区保持整洁、优美；组织栽花种草、设专人管理和维修花坛、绿地；对小区公用蓄水池定期清洗、消毒，定期清掏、维修室外化粪池、排水池和排水管网；设专人对楼内外设施进行巡视监管，每天进行流动检查，随时制止乱搭、乱倒、乱放、乱涂等各种有损区容区貌和环境卫生的违章行为；及时处理群众提出的合理要求，使小区住户利益得到保障；设立治安岗亭和流动巡逻队，加强小区内的治安防范。二是专项服务。主要包括为住户提供室内装修服务；修理各种车辆，集中寄存和管理车辆，检查各种公用设施设备；开办商店、饭店、食杂店、浴池、美发店、音像厅及设立小区医院、小区法庭等，方便住户生活需要。三是特约服务。为住户代购粮、菜；冲洗车辆，接送站、拉货、搬家。代接送报纸、刊物；代办住宿、订购机票车票；代接送儿童上学、入托、热饭等。
第二，进一步搞好社区服务。社区服务做为一种方便居民的服务正方兴未艾，要逐步扩大社区服务的领域，努力实现服务社会化，要把安置待业青年，解决下岗职工再就业，作为发展社区服务业的首要任务，在创办社区服务实体，推进社区服务业产业化进程上大胆探索，从而对小区、社会稳定起到积极的作用。
第三，在服务手段上要现代化，如采用微机联网，IC卡收费等，突出快捷、方便、灵活，推动高新技术在服务领域中的应用，不断提高服务质量。
总之，物业管理是房地产改革发展到一定程度的必然产物，抓好物业管理工作，可以改变城镇面貌，改变人们生产生活环境；可以延长建筑物和公用设施的使用寿命，提高其价值；可以加强社会治安，有利于安居乐业；可以实现服务社会化，扩大服务领域，增加就业机会；可以提高人们的精神文明素质和现代城市意识。深化物业管理改革必须符合物业管理行业发展的总趋势，紧密结合物业管理行业的特点，大胆借鉴国外先进经验，不断推动物业管理工作向更高层次迈进。
二、物业管理的发展预测
（一）物业管理作用巨大，经济、社会效益显著，推行现代化的物业管理势在必行
所谓物业管理，泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务。它是物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和管理标准行使管理权，运用现代管理科学和维修养护技术的经济手段、法律手段和必要的行政手段，对建筑物及其附属设施和相关场地实行统一的综合管理。物业管理的主要内容包括：1以房屋为主体的房地产管理，包括配套设施的维修和养护；2对公共设施的管理，包括周围环境的清洁、绿化；3以住用人需求为主体的有偿服务，包括保安、物业范围内的交通车辆管理，以及康乐、居往服务等；4以特定对象为主体的无偿服务，主要指对孤寡老人和五保户、病残人等的专门服务。物业管理的目的就是为业主或居户提供一个安全、舒适、和谐的居住环境或工作环境，保障业主的租户的利益；同时提高业主的投资回报率，使房地产这类贵重资产的高价商品得以发挥最佳的经济效益。在当前我国经济还不发达，生产力水平还不高的情况下，如何运用价值规律保证人民对居住生活的基本需求，不断改善居民居住条件，是城市房地产物业管理的重要目的之一。
事实上，物业管理的推行确有巨大的经济社会价值。1物业管理对于提高我国房地产管理水平，实现房地产业持续发展和增长方式转变具有重要的现实意义。“九五”期间我国房地产的增长必须由粗放型向集约型转变，实现由主要注重量的增长，向数量、质量、效益并重转变。物业管理的推行，将有效地促进这种转变。物业管理对提高我国房地产管理服务水平，提高房地产投资效益和物业的有效价值，将功不可没。可以说，一个良好的物业管理体制，是房地产业成熟的标志。无论是政府决策管理部门，还是开发商、普通居民，都开始关注物业管理，这是一个好的开端。2物业管理有利于转变政府职能和减轻国家经济负担。物业管理是一种经营型管理，它推行有偿服务，合理收费，多种经营，走以业养业，自我发展的道路。既可以减少政府部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环境、治安、设备更新的资金有了来源。从更长远的角度来看，物业管理能够有效延长物业的经济寿命，能够使物业始终保持良好的运行状态。从而促进巨大的国有存量房地产实现保值增值。据有关资料统计，全国现有存量房产如果经营管理的好，使其寿命延长一年，就等于新建5000万平方米以上房屋，可为国家节约基建投资70～80亿元。反之，如果管理不好，就会造成巨大的经济损失，并带来一系列社会问题。3物业管理有利于改善市容市貌，提高城市现代化水平。物业管理的目的不仅是要取得经济效益，更重要、更显著的是它的社会效益、环境效益。物业管理在住宅区、工业区、大厦、宾馆、酒店、车站、码头等场所全方位推行的结果，必然改变整个城市的形象，使城市向环境优美、卫生清洁、生活方便、秩序井然和文明安定的方向迈进，从而提高人们的精神文明和现代城市意识。城市环境状况和人居状况已成为考察城市现代化的主要指标之一。在跨世纪发展进程中，我国已先后有许多大、中城市提出现代化或国际化目标。物业管理的发展，市容市貌的改善，一大批城市必将以崭新的风貌展现在世人面前。

（二）物业管理在发展中存在诸多问题，需引起全社会的重视
物业管理是改革开放中出现的一项新生事物，目前尚在探索起步阶段，确实存在许多问题。正视问题，才能更好解决问题。
1认识不一，构架不清，缺乏长远规划，发展水平参差不齐，物业管理尚处在自发状态。
我国传统的房屋管理主要是以行政管理为主，房屋管理与住户的关系是管理与被管理的关系。由于长期受计划经济体制房屋管理的影响，我们对物业管理的性质、内涵、重要性还没真正理解，认识观念有待提高。物业管理缺乏长远规划，目标模式参差不一，导致物业管理各主体之间职责不明，管理低效是一个亟待解决的问题。
2体制不顺，法规不健全，政企难分。以依安县为例，近年来新建的60多栋住宅楼中，除少数几栋为房地产开发公司建设和代管外，其余均为企业事业单位、国家机关自行管理。管理模式基本是后勤服务型管理，虽然对其管理和维修基本达到了保证楼房住宅能够正常使用的要求，但随着时间的推移，其管理矛盾越来越突出，楼房公共设施逐渐老化，管理负担越来越重，致使建房单位不堪重负，形成了能建得起房，而管不起房。有的建房单位因机构改革合并、撤销，有的建房单位破产，导致个别楼房无人管理，影响了用户的使用，给用户带来诸多不便。另外，依安县这种管理模式，管理人员素质参差不齐，大多缺乏管理经验和专业人员，又不懂维修。三是管理分散，一栋楼房也要有一套管理人员，浪费了大量的人力、财力、物力。四是政府没有统一的管理法规，导致在实际管理中出现很多困难，管理扯皮现象时有发生，致使管理不到位，维修不及时，楼房的整体功能得不到充分发挥，住户意见较大。
3物业管理的基础工作较差，物业管理公司自身建设薄弱，物业管理成本加大。
物业管理量大、面广、关系复杂，涉及房地产、市政、园林、公安、工商、商业、规划、通讯、水、电等多个专业部门，是一项综合性强的系统工程，必须由政府牵头或政府授权的职能部门牵头。目前物业管理的散乱状态，远未得到纠正，不适应实际需要，我国物业管理目前这种水平很难适应房地产业发展的需求；另外，从事物业管理的人员素质尚待提高。物业管理从业人员既要有较深的房地产、建筑、设备维修等专业知识，又必须具备较好的法律、行政管理知识和公关技能。当前物业管理专业人才缺乏，从业人员素质低下，必须引起各方面的高度重视。

（三）大力发展物业管理的战略思考
1进一步转变观念，更新认识，把物业管理摆上各级政府的重要议事日程。
原建设部长在全国物业管理座谈会上曾一再强调，对物业管理要宣传、宣传、再宣传，就是希望各级政府要迅速转变观念，转变政府职能，从有利于城市综合管理水平提高的高度，有利于人民安居乐业的出发点，以改革的姿态来积极扶持、推动物业管理事业的发展，把物业管理工作列入政府的重要议事日程。
2大力推行企业化、专业化、社会化的物业管理新体制，促进物业管理按市场经济要求运行。
物业管理应当顺应市场经济的要求，转换经营机制，实行真正意义上的现代物业管理。物业管理公司作为物业管理市场的主体，应当成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的法人。
3加强物业管理法制建设，为物业管理健康发展保驾护航。
1994年3月建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》和1996年3月1日由国家计委、建设部联合颁发实施的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，是我国有关物业管理的重要行业规章，对推进物业管理工作起到了重要作用。但从全国范围来看，物业管理的立法还相对不足，立法层次不高，缺乏全面性和综合性。对于房地产业的一个重要组成部分的物业管理，我国已颁布实施的现行有关房地产法律法规中鲜有涉及，严重影响物业管理的有序发展。有关立法部门应尽快制定出适应市场需要的，适合物业管理的法律法规，以规范全国物业管理工作。物业管理立法要充分认识物业管理的现状和发展趋势，同时借鉴国内外先进的、成熟的物业管理法律法规，制定出一套适合我国国情的完整系统的物业管理法律体系。房地产投资建设要充分考虑物业管理的需要，完善配套设施，搞好功能设计，提高工程质量，减轻后续物业管理的压力。物业管理说到底是服务性行业，多渠道筹集资金显得十分重要。政府应在货币投放、税费征收等方面给予一定的优惠政策。可以减免的应予以减免，符合贷款政策的应优先贷款。
物业管理新体制的推行必须取得社会的认可、群众的理解。要把物业管理广泛地介绍给社会，让全社会都来认识物业管理。物业管理公司要以有效的管理，优质的服务，合理的收费，让居民感到他们是最大的受益者，唤起他们的参与意识。使他们从了解、理解、接受到要求这种管理和服务，形成一种社会要求，形成一种巨大的买方市场。促进物业管理在全社会迅速推广，促进房地产业在跨世纪发展中走向成熟、走向辉煌。
三、物业管理现代化
（一）物业管理现代化的概念
所谓物业管理现代化，就是把现代社会科学和自然科学的理论和方法综合运用手物业管理的活动之中，使物业管理的思想、管理组织系统、管理的方式、管理手段、管理人才、管理体制等全面走向现代化，把物业管理的效率和效能推向世界的先进水平。
在理解物业管理现代化概念时，应该注意以下几个问题：
（1）现代化是一个国际性的概念。物业管理现代化的目标就是要赶超现代世界物业管理的先进水平。
（2）现代化又是一个动态的概念。世界先进水平是会随着时代的发展不断提高的，现代化的追赶目标会不断地向前推进。因而，物业管理现代化的内容总是在前一阶段的基础上不断向前发展的。
（3）现代化不等于“国外化”。物业管理现代化的实践活动不能违背现代化的客观规律，一定要从本国的国情出发。不能照搬外国的东西，应结合本国的国情特点，创建出具有本国特色的物业管理现代化管理模式和方法。一切主观主义、教条主义和经验主义的行为，都是与现代化的管理行为背道而驰的。
（4）物业管理的内容是全面的。包括管理思想、管理组织系统、管理人才、管理手段和管理方式方法等全面赶超世界先进水平。
（5）实现物业管理现代化，不应只是某个局部地区的事情，而应该是全国各地都朝着一个共同的目标努力追赶。
（6）物业管理不是目的，而是手段。通过实现现代化，提高物业管理的效益和效能，赶超世界物业管理先进水平才是物业管理现代化的最终目的。

（二）物业管理现代化的内容
（1）管理思想现代化
管理思想现代化是实现物业管理现代化的先导。我国的物业管理起步晚，要追赶世界先进水平不是容易的事情。只有树立了实现现代化的思想，才可能有不怕艰辛、努力追赶世界先进水平的行动。
现代化的物业管理思想，是不依靠行政手段，而是通过有偿服务、多种经营来保证管理系统的资金平衡，并通过各种现代化管理手段和方式方法，努力追求经济效益、社会效益和环境效益的统一。
现代化的物业管理思想，是“业主至上，服务第一”。通过端正服务思想，想方设法为业主、住户排忧解难，努力为业主、住户创造舒适、安全的生活和工作环境，赢取业主、住户的长久信赖，使企业在竞争中生存并不断发展壮大。
现代化的物业管理思想，把管理者的素质放在主要的位置，要求管理者同时具备良好的思想品德、工作作风和科学文化知识。不断适应现代化的发展要求。
（2）管理组织系统现代化
管理组织系统，是管理组织中为实现预定的整体目标而由人、职位、任务和各种相互关系构成的系统，它通过明确的目标、任务结构和协作关系以及各部门的职责、权限等来调整各管理子系统及其成员的活动。
管理组织系统现代化，就是要求管理组织系统的各种构成要素，按照现代化的组织原则不断优化，以适应现代化的目标要求。现代化的组织原则主要有：
①任务目标原则。即把一个单位要完成的任务化为目标，并把总目标分解为分目标，为各级部门乃至个人层层下达。这可以便各部门权责分明，避免部门之间互相推诿。要明确每个岗位、每个职工、每个承包单位的工作责任和工作要求。通过目标管理，保证完成和超额完成公司的总目标，最大限度地提高经济效益。
②专业分工与协调一致原则，即要求管理机构按照不同的专业工种进行分工、组织和设置岗位，打破小生产“小而全、大而全”的经营思想，使各部门集中精力完成好各自的任务。在各部门、各岗位完成好本职工作的同时，又考虑与其他部门、岗位之间的协调。物业管理要实现现代化，必须打破传统“大锅饭”的状况，按照不同的专业工种组织好部门和岗位设置，并与社会的专业服务公司缔结合同关系，建立起以承包为主的各种形式的经济责任制。
③责权相称、集分相宜原则。责权相称，即要求管理机构的领导层在明确下属各部门、岗位职责的同时，赋予与其职责相应的权利，使他们在管理活动中有一定的自主任和机动性；集分相宜，指管理机构的领导层既要赋予下属各级部门一定的权力，又应保存着应有的权力，主要的决策权应集中在领导层。权力不能只集不分，也不能只分不集。下放什么权力和下放到什么程度，应掌握好一个适宜的尺度。
④有效管理幅度原则。是指一名领导直接领导的下级人数或者一个部门、岗位所管辖的范围必须适当。其大小应该是由职务或岗位的性质、工作内容和工作人员的业务水平和工作能力等因素决定的。假如管理幅度超过了职务或岗位的性质，超越了工作人员的业务水平和工作能力，管理就容易松散、失效。
物业管理现代化要求物业公司在确立公司各职能部门和管理处的管理幅度时，应充分考虑有效的管理幅度。
⑤精干高效原则。指管理组织在设置组织机构时，应从实际情况出发，该设就设，该简就简，因为机构过多除了易造成人浮于事外，还会影响办事的效率和实施的速度。要擅于挖掘一专多能、多才多艺的人才，充分发挥他们的能力和作用。精简机构，精简人员，将行政管理开支压缩到最低的限度，节约更多的资金和人力。
（3）管理方式方法现代化
方法，是解决问题的门路、程序；方式，是开展工作所采取的方法和形式。物业管理现代化要求物业管理公司的方式方法要围绕着在符合客观规律的基础上富于艺术并不断创新。
（4）管理手段现代化
管理手段，是指使用于管理活动的工具和设施。现代化的管理手段要求管理工作中尽量采用先进的信息传递、信息处理设备、先进的检测、监控装置和电子计算机，使管理工作达到经济、准确、及时、高效。
离开了现代化的管理手段，是很难获取高水平的管理的。先进的管理手段，可以有效地减少人力、物力和时间，极大地提高工作效率，尤其是电子计算机的应用。早在1991年，建设部就发布了《关于在房地产管理中加快应用计算机的意见》。要求房地产管理部门的各级领导必须十分重视应用计算机的工作，要制定应用计算机的规划和做好软件的研制开发和推广，要大力培训计算机应用人才等。
目前，电子计算机技术在物业管理中的应用主要有：
①日常管理方面，如：财赁管理、人事管理、租赁管理、文件档案等；
②消防管理方面，如火灾自动报警系统等；
③保安管理方面，如大厦保安控制系统、出入登记、巡更管理、事件档案等；
④工程管理方面，如照明系统、建筑物垂直交通系统、控制空调系统、建筑物部件及附属设备、安全报警系统、派工管理、保养计划等；
⑤清洁管理方面，如工作计划、客房服务、派工管理、质量控制等；
⑥档案管理方面，如住户资料、物业资料、租赁收缴情况、客户调查分析、客户投诉等；
⑦车场管理方面，如出入登记、自动计价、工作报表等；
⑧物业推广方面，如：多媒体技术、视窗软件等。
电子计算机技术在物业管理的应用，使物业管理的许多日常工作都实现了自动化，其主要作用表现为：
1）可以有效地降低员工劳动强度；
2）可以有效地提高工作效率和工作质量；
3）可以有效地提高物业管理员专业管理水平；
4）有利于降低物业管理成本；
5）有利于推行规范化的物业管理行业标准。
（5）管理人才现代化
能否运用现代化管理方法和手段，人是决定性的因素。只有具备了现代化的管理人才，才可能有现代化的组织系统，才可能运用现代化的管理方法和手段，提高管理效率和效能。现代化管理人才，要求具有良好的政治觉悟、思想品质和工作作风，要求具有较高的科学文化知识、业务水平、管理技巧，要求知识结构不断更新，素质不断提高。
要实现物业管理现代化，物业管理公司千万不可忽视管理人才的选拔和培养。应根据自己的经营发展需要，建立起一套有关人才培养、选拔、考核、提高的科学的、合理的体系，使管理人才在实现物业管理现代化中发挥出强有力的作用。
（6）管理法制化
管理法制化，是将管理工作制度化、规范化和秩序化。
我国物业管理发展过程遇到最突出的问题就是缺乏法规以及管理文件、条文欠规范化，等致管理系统中各国素之间的关系、权力、义务不够明确以及管理合约缺乏法律保证、管理人员缺乏法律武器等。物业管理法制化，是实现物业管理现代化的根本保证。离开了法制化，管理组织、管理方法、管理手段等将无从谈起。为此，我国必须抓紧抓好物业管理的立法和执法。


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