第四节商业楼宇的规划与设计--《物业管理概述》



第四节商业楼宇的规划与设计一、商业圈分析商业圈分析是商业楼宇选址的第一步骤。 (一)商业圈的规模与形状商业圈是指商场吸引顾客的地理区域。它是以商场为中心，向四周扩展，构成一定的幅射范围，形成商业圈。商业圈包括三部分：核心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。如图1-18。商业圈的规模和形状受各种因素影响，诸如商场类型、规模、竞争者的位置、交通状况、促销活动等。现有商场与新建商场商业圈划定有所不同。 (1)两家类似的商场即使设在同一商业区，它们对顾客的吸引力却不会一样。假如一家商场供应商品的花色品种多，推销宣传很广泛，并且建立了良好的商誉，它的商业圈就会比另一家大得多。 (2)商场经营品种种类也会影响其商业圈的规模。在地区性的购物中心，百货商店的商业圈最大，服装商店次之，超级市场及其他日用品商店的商业圈都较小。 (3)商业圈也受商店规模的影响，商业圈随着商店规模的扩展而增大。 (4)竞争者的坐落位置对商场的商业圈有决定性的影响。 (5)顾客驱车或步行来购货的条件对商业圈的规模具有影响。 (二)商业圈的分析方法 (1)零售引力法则零售引力法则将划定商业圈的传统含义进一步扩展。该法则证实城市人口越多，规模越大，商业越发达，对顾客的吸引力越大。其具体内容是在两个城镇之间划定一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买商品。即：式中：d：城镇A和B的距离；Pa：A城镇人口；Pb：B城镇人口；Dab：A城镇商业圈的限度。假设：A城镇人口为90000人，B城镇人口为10000人，A距B20公里，代入公式为：该例子说明，在中介点(距B城5公里处或A城15公里处)的顾客可能前往任何一个城中购物；而在A城与中介点之间居住的顾客将往A城购物；在B城与中介点之间居住的顾客将前往B城购物。 (2)商业圈预期的营业额商业圈预期的营业额计算公式如下：式中：Qs：预期年度营业额；P：商业圈内的人口数；Qb：全年每个消费者的预期购货额；A：商业圈内购货的消费者百分比。 (3)商业圈饱和度商业圈饱和度决定着是否开办新的零售商场。商业圈饱和情况可以通过几种方法来计算。诸如每个零售商场供应的人口数，每平方米销售面积的营业额、饱和指数等，从而可知这个地区是商店不足、过多、还是饱和。式中：C：某地区购买某类商品的潜在顾客数；RE：某地区每一顾客平均购买额；RF：某地区经营同类商品的商店营业总面积；IRS：某地区某类商品零售饱和指数。例如：有三个地区，每个地区的顾客与商店情况都是已知的，我们由此进行分析。策划者已确定：每平方米店铺面积至少实现20元销售额才能盈利。因此，必须选择最高的饱和指数，即1区，零售饱和指数为30元，每平方米店铺面积可实现30元销售额，而2区、3区分别为24元和20元。假如抛开计划筹建的商店这个因素，3区应是选择的目标，每平方米销售额达到60元，而1区、2区仅为40元和36元。分析零售企业的商业圈，就是分析顾客，了解顾客。商业圈分析得越细致，零售企业的主动权就越大，办法就越多，和顾客的关系就会越密切。商业圈是经过经营者努力争取的范围，并不是别人为企业划定的，也不是永远不变的。

二、商业楼宇位置的确定与评价 (一)店址应具备的条件一般地说，好的商店地理位置，要具备以下条件，具有以下全部条件的是第一流的店址，一般的都要具备其中的二条以上。 (1)商业活动频度高的地区； (2)人口密度高的地区； (3)面向客流量最多的街道； (4)交通便利的地区； (5)接近人们聚集的场所； (6)同类商店聚集的街区。 (二)商店不宜选址的区域 (1)快速车道边； (2)周围居民少或增长慢而商业网点已基本配齐的区域； (3)同一地区，层高地方。 (三)商店位置的确定。零售商店确定店址需要分两步进行：第一步，确定商店位置的类型，是选择独立店区，或是非规划商业区，或是有计划的购物中心。第二步，具体确定商店的坐落场所。对一孤立的商店来说，应选定一条具体的公路或小巷；对建在非规划的或有计划的购物中心的商店来说，应选定一个具体的区域或购物中心的某一部位。 (四)店址评价对商店位置评价可按以下标准来进行。 (1)客流量； (2)顾客的质量； (3)交通条件； (4)与邻近商店的关系。三、商店外观设计 (一)商店外观的三种形式 (1)封闭型。商店面向大街的一面用橱窗或有色玻璃遮蔽起来，入口尽可能小些。一些经营高档商品。如珠宝翠钻、影像设备的商店多采用这种形式。这一形式突出了经营贵重商品的特点，设计别致，用料精细、豪华，使进店的顾客具有与众不同的优越感，觉得在这样的商店里买东西很自豪。由于这类商店的接待对象为少数有钱人，所以橱窗设备等不必太突出，要让街上的消费者难以看到店堂内部，给顾客创造良好的选购环境。 (2)半开放型。商店入口适中，玻璃明亮，橱窗低位配置，使消费者从大街上一眼就能看清店堂内部，不知不觉地被引入店内。经营化妆品、服装等中高档商品的商店多采用这种形式。这一类商店的顾客，预先都有购买商品的计划，当看到橱窗陈列时，便会径直走入店内进行选购。 (3)开放型。商店正对大街的一面全部开放，没有橱窗，顾客出入随便，没有任何障碍。在国外，出售食品、水果、蔬菜和小百货等低档日常用品的商店常采用这一形式进行店面处理。 (二)商店店面设计的主要内容 (1)立面造型：是门面的功能特色及个性的形象表现。 (2)入口：是引导顾客出入，满足生理机能和行为的主要部位。 (3)照明：为夜晚人们使用和欣赏创造一种特定的环境气氛。 (4)橱窗：是展示经营品种与特色的窗口，并以此来吸引顾客。 (5)招牌与文字：是告示人们服务功能，其突出主题、丰富立面空间形象和文化价值的作用是不可忽视的。 (6)材质：门面设计中所用的材质对创造某种个性、气氛、意境，将会有深刻的影响。 (7)技术：是指对新材料、新施工技术的掌握程度。它是门面设计完成的保障因素。 (8)装饰：适当合理的装饰应包括结构件和附加上去的饰物，以及色彩、图案等，是强化店面设计形象个性和风格的内容之一。 (9)绿化：是构成整体环境完美体现的有效手法，反映出勃勃生机与朝气。 (10)室外地面与规划：室外地面设计是不容忽视的，它是构成完整店面设计的一个重要方面。它能有效地控制人们的行为，丰富空间形象。 (三)进出门部位设计门的设计在位置、构造、材质、色彩、空间容量、开启方式、安全性上对从事特定活动而完成的一定的行为需要仔细研究以满足动作需要是设计工作重点。门要达到合理设计的目标，应注意以下几点： (1)人体工程学研究； (2)客流量的研究； (3)流通的顺畅； (4)疏散方便、快捷与安全； (5)气候带来的差别； (6)是否有效利用使用面积及门的开启方向。 (四)橱窗设计陈列的一般规则 (1)橱窗横度中心线最好能与顾客的视平线相等，那么，整个橱窗内所陈列的商品都在顾客视野中。 (2)在橱窗设计中，必须考虑防尘、防热、防淋、防晒、防风、防盗等，要采取相应的措施。 (3)不能影响店面外观造型，橱窗建筑设计规模应与商店整体规模相适应。 (4)橱窗陈列的商品必须是本商店出售的，而且是最畅销的商品。 (5)橱窗陈列季节性商品必须在季节到来之前一个月预先陈列出来向顾客介绍，这样才能起到迎季宣传的作用。 (6)陈列商品时，应先确定主题，无论是多种多类或是同种不同类的商品，均应系统地分种分类依主题陈列、使之一目了然地看到所宣传介绍的商品内容，千万不可乱堆乱摆分散消费者视线。 (7)橱窗布置应尺量少用商品作衬托、装潢或铺底，除根据橱窗面积注意色彩调和、高低疏密均匀外，商品数量不宜过多或过少。要做到使顾额从远处近处、正面侧面都能看到商品全貌。富有经营特色的商品应陈列在最引人注目的橱窗里。 (8)容量液化变质的商品如食品糖果之类，以及日光照晒下容易损坏的商品，最好用其模型代替或加以适当的包装。 (9)橱窗应经常打扫，保持清洁，特别是食品橱窗，肮脏的橱窗玻璃，橱窗里面布满灰尘，会给顾客不好的印象，引起对商品的怀疑或反感而失去购买的兴趣。 (10)橱窗陈列需勤加更换，尤其是有时间性的宣传以及陈列容易变质的商品尤应特别注意。每个橱窗在更换或布置时，停止对外宣传时间，一般必须在当天内完成。

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第四节商业楼宇的规划与设计一、商业圈分析商业圈分析是商业楼宇选址的第一步骤。 (一)商业圈的规模与形状商业圈是指商场吸引顾客的地理区域。它是以商场为中心，向四周扩展，构成一定的幅射范围，形成商业圈。商业圈包括三部分：核心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。如图1-18。商业圈的规模和形状受各种因素影响，诸如商场类型、规模、竞争者的位置、交通状况、促销活动等。现有商场与新建商场商业圈划定有所不同。 (1)两家类似的商场即使设在同一商业区，它们对顾客的吸引力却不会一样。假如一家商场供应商品的花色品种多，推销宣传很广泛，并且建立了良好的商誉，它的商业圈就会比另一家大得多。 (2)商场经营品种种类也会影响其商业圈的规模。在地区性的购物中心，百货商店的商业圈最大，服装商店次之，超级市场及其他日用品商店的商业圈都较小。 (3)商业圈也受商店规模的影响，商业圈随着商店规模的扩展而增大。 (4)竞争者的坐落位置对商场的商业圈有决定性的影响。 (5)顾客驱车或步行来购货的条件对商业圈的规模具有影响。 (二)商业圈的分析方法 (1)零售引力法则零售引力法则将划定商业圈的传统含义进一步扩展。该法则证实城市人口越多，规模越大，商业越发达，对顾客的吸引力越大。其具体内容是在两个城镇之间划定一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买商品。即：式中：d：城镇A和B的距离；Pa：A城镇人口；Pb：B城镇人口；Dab：A城镇商业圈的限度。假设：A城镇人口为90000人，B城镇人口为10000人，A距B20公里，代入公式为：该例子说明，在中介点(距B城5公里处或A城15公里处)的顾客可能前往任何一个城中购物；而在A城与中介点之间居住的顾客将往A城购物；在B城与中介点之间居住的顾客将前往B城购物。 (2)商业圈预期的营业额商业圈预期的营业额计算公式如下：式中：Qs：预期年度营业额；P：商业圈内的人口数；Qb：全年每个消费者的预期购货额；A：商业圈内购货的消费者百分比。 (3)商业圈饱和度商业圈饱和度决定着是否开办新的零售商场。商业圈饱和情况可以通过几种方法来计算。诸如每个零售商场供应的人口数，每平方米销售面积的营业额、饱和指数等，从而可知这个地区是商店不足、过多、还是饱和。式中：C：某地区购买某类商品的潜在顾客数；RE：某地区每一顾客平均购买额；RF：某地区经营同类商品的商店营业总面积；IRS：某地区某类商品零售饱和指数。例如：有三个地区，每个地区的顾客与商店情况都是已知的，我们由此进行分析。策划者已确定：每平方米店铺面积至少实现20元销售额才能盈利。因此，必须选择最高的饱和指数，即1区，零售饱和指数为30元，每平方米店铺面积可实现30元销售额，而2区、3区分别为24元和20元。假如抛开计划筹建的商店这个因素，3区应是选择的目标，每平方米销售额达到60元，而1区、2区仅为40元和36元。分析零售企业的商业圈，就是分析顾客，了解顾客。商业圈分析得越细致，零售企业的主动权就越大，办法就越多，和顾客的关系就会越密切。商业圈是经过经营者努力争取的范围，并不是别人为企业划定的，也不是永远不变的。

二、商业楼宇位置的确定与评价 (一)店址应具备的条件一般地说，好的商店地理位置，要具备以下条件，具有以下全部条件的是第一流的店址，一般的都要具备其中的二条以上。 (1)商业活动频度高的地区； (2)人口密度高的地区； (3)面向客流量最多的街道； (4)交通便利的地区； (5)接近人们聚集的场所； (6)同类商店聚集的街区。 (二)商店不宜选址的区域 (1)快速车道边； (2)周围居民少或增长慢而商业网点已基本配齐的区域； (3)同一地区，层高地方。 (三)商店位置的确定。零售商店确定店址需要分两步进行：第一步，确定商店位置的类型，是选择独立店区，或是非规划商业区，或是有计划的购物中心。第二步，具体确定商店的坐落场所。对一孤立的商店来说，应选定一条具体的公路或小巷；对建在非规划的或有计划的购物中心的商店来说，应选定一个具体的区域或购物中心的某一部位。 (四)店址评价对商店位置评价可按以下标准来进行。 (1)客流量； (2)顾客的质量； (3)交通条件； (4)与邻近商店的关系。三、商店外观设计 (一)商店外观的三种形式 (1)封闭型。商店面向大街的一面用橱窗或有色玻璃遮蔽起来，入口尽可能小些。一些经营高档商品。如珠宝翠钻、影像设备的商店多采用这种形式。这一形式突出了经营贵重商品的特点，设计别致，用料精细、豪华，使进店的顾客具有与众不同的优越感，觉得在这样的商店里买东西很自豪。由于这类商店的接待对象为少数有钱人，所以橱窗设备等不必太突出，要让街上的消费者难以看到店堂内部，给顾客创造良好的选购环境。 (2)半开放型。商店入口适中，玻璃明亮，橱窗低位配置，使消费者从大街上一眼就能看清店堂内部，不知不觉地被引入店内。经营化妆品、服装等中高档商品的商店多采用这种形式。这一类商店的顾客，预先都有购买商品的计划，当看到橱窗陈列时，便会径直走入店内进行选购。 (3)开放型。商店正对大街的一面全部开放，没有橱窗，顾客出入随便，没有任何障碍。在国外，出售食品、水果、蔬菜和小百货等低档日常用品的商店常采用这一形式进行店面处理。 (二)商店店面设计的主要内容 (1)立面造型：是门面的功能特色及个性的形象表现。 (2)入口：是引导顾客出入，满足生理机能和行为的主要部位。 (3)照明：为夜晚人们使用和欣赏创造一种特定的环境气氛。 (4)橱窗：是展示经营品种与特色的窗口，并以此来吸引顾客。 (5)招牌与文字：是告示人们服务功能，其突出主题、丰富立面空间形象和文化价值的作用是不可忽视的。 (6)材质：门面设计中所用的材质对创造某种个性、气氛、意境，将会有深刻的影响。 (7)技术：是指对新材料、新施工技术的掌握程度。它是门面设计完成的保障因素。 (8)装饰：适当合理的装饰应包括结构件和附加上去的饰物，以及色彩、图案等，是强化店面设计形象个性和风格的内容之一。 (9)绿化：是构成整体环境完美体现的有效手法，反映出勃勃生机与朝气。 (10)室外地面与规划：室外地面设计是不容忽视的，它是构成完整店面设计的一个重要方面。它能有效地控制人们的行为，丰富空间形象。 (三)进出门部位设计门的设计在位置、构造、材质、色彩、空间容量、开启方式、安全性上对从事特定活动而完成的一定的行为需要仔细研究以满足动作需要是设计工作重点。门要达到合理设计的目标，应注意以下几点： (1)人体工程学研究； (2)客流量的研究； (3)流通的顺畅； (4)疏散方便、快捷与安全； (5)气候带来的差别； (6)是否有效利用使用面积及门的开启方向。 (四)橱窗设计陈列的一般规则 (1)橱窗横度中心线最好能与顾客的视平线相等，那么，整个橱窗内所陈列的商品都在顾客视野中。 (2)在橱窗设计中，必须考虑防尘、防热、防淋、防晒、防风、防盗等，要采取相应的措施。 (3)不能影响店面外观造型，橱窗建筑设计规模应与商店整体规模相适应。 (4)橱窗陈列的商品必须是本商店出售的，而且是最畅销的商品。 (5)橱窗陈列季节性商品必须在季节到来之前一个月预先陈列出来向顾客介绍，这样才能起到迎季宣传的作用。 (6)陈列商品时，应先确定主题，无论是多种多类或是同种不同类的商品，均应系统地分种分类依主题陈列、使之一目了然地看到所宣传介绍的商品内容，千万不可乱堆乱摆分散消费者视线。 (7)橱窗布置应尺量少用商品作衬托、装潢或铺底，除根据橱窗面积注意色彩调和、高低疏密均匀外，商品数量不宜过多或过少。要做到使顾额从远处近处、正面侧面都能看到商品全貌。富有经营特色的商品应陈列在最引人注目的橱窗里。 (8)容量液化变质的商品如食品糖果之类，以及日光照晒下容易损坏的商品，最好用其模型代替或加以适当的包装。 (9)橱窗应经常打扫，保持清洁，特别是食品橱窗，肮脏的橱窗玻璃，橱窗里面布满灰尘，会给顾客不好的印象，引起对商品的怀疑或反感而失去购买的兴趣。 (10)橱窗陈列需勤加更换，尤其是有时间性的宣传以及陈列容易变质的商品尤应特别注意。每个橱窗在更换或布置时，停止对外宣传时间，一般必须在当天内完成。

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