第三节写字楼的规划与设计技巧--《物业管理概述》



第三节写字楼的规划与设计技巧写字楼与办公楼是同一个含义，是指供人们办公用的，由一间一间办公室组成的楼宇。一、现代写字楼的特征 1现代写字楼多建于经济信息中心城市，其社会功能是为任何一个企业和个人进入激烈的商战前沿阵地提供必需的工作空间。 2现代写字楼多为高层建筑，其根本原因是因为经济中心城市的办公室需求日益俱增，而经济中心城市的土地又十分有限，这就迫使人们向高空发展。现代写字楼的高层化这一特点使得其设计规划要注意以下二点： (1)高层写字楼所在的地方必须交通十分方便，一般需要宽阔的马路相配合。几十层的写字楼，里面职员成千上万，没有相应的交通条件以利上下班、外出联系业务需要，那是不可想象的。 (2)高层写字楼还必须配有相当面积停车场，因为业主或租户都为企业，大多配有自己的小车，这就需要有停车的地方。这种情况也提高了对写字楼交通道路的要求。 3现代写字楼多为高档次建筑，大多出于著名建筑师之手或为著名设计机构之杰作，建设豪华，风格各异。

二、现代写字楼的共同要素 (一)达到一定规模的面积所谓达到一定规模是指能提供大小多种规格的办公室，使办公达面积到一定的规模。面积太小，只有少量办公室的虽然也可叫写字楼，但是不能称作现代写字楼。一些现代的大公司往往要求大面积的办公室。一个办公室几百平方米，里面安放几十张办公桌，领导者一目了然掌握着属下员工的工作状况，无疑这是提高工作效率的一种办法。日本三井物产株式会社在瑞金大厦租用了近千平方米的办公室，这么大的办公室除了几间(如会客室等)单独分隔外，其余几乎连成一片。而一些小公司则希望办公室面积相对小些，以节省开支。因此现代化写字楼应能够提供大小不等多种规格办公室，以满足不同客户的需要。目前通常的设计情况有以下两种： (1)预先分割成大小多种规格的办公室供客户选择，如上海瑞金大厦，有五种规格的办公室可供客户选择。 (2)办公室为一定面积的一大统间，任由客户自行分割，如上海国际贸易中心就属于这一种。 (二)现代化的设施设备现代写字楼对其设施设备的要求是很高的。一般说来应包括以下八个系统： (1)电气设备系统。电气设备是大楼设备中最重要的系统，是其他设备的基础和中心。包括变配电、照明、各种电动机、备用发电设备等等，其中变配电室又是中心的中心。没有电，所有的设备几乎都无法启动，大楼等于是一幢死楼。因此，一幢大楼的设计必须保证供电充足，一般应保证两路供电，当一路供电发生故障时能自动切换至另一路。有的楼宇还配置备用发电机，供断电时应急使用。 (2)通讯系统包括电话、传真、电传、电报、卫星通讯、信息网络等。通讯手段是现代办公的主要工具之一，大楼的档次和它的通讯设备的档次是相匹配的，越是现代化的大楼，它的通讯设备也应越是现代化。以电话为例，现代写字楼一般没有那种人工转接的电话总机，它有充足的直线电话作保证，而且套间内还有集团电话自动交换机供客户使用。内部管理用内线电话，保安人员用无线电话、特殊需要的安装可视电话等等。 (3)空调系统空调有中央空调、分体式空调和窗式空调等几种。现代写字楼基本上是用中央空调或者是以中央空调为主，部分区域根据需要配装分体空调机组。空调制冷在80年代以前大多采用氟利昂制冷设备，随着国际上氟利昂的禁用，目前多采用溴化锂制冷。无论哪一种方式，酷暑期间办公室内温度应能控制在25℃左右为宜。采暖的方式有的用锅炉，有的用热泵，有的用城市集中供暖。无论采取哪一种方式，必须保证寒冷天气办公室内温度达到20℃左右。写字楼对空调的要求是很高的，要求能够提供充足的新风和冷暖气。新风量要求按人均10～15平方米面积设计。有的大楼为了适应不同季节的需要，中央空调采用多路或多机组输送，有的采用先进的自动控制系统，以满足人们对新风和温度的需求，效果都较好。 (4)运载系统运载系统是指电梯和其他升降设备。电梯按用途有客梯、货梯、消防电梯之分；按运载高度有高层电梯和底层电梯之分；按升降速度有高速电梯和低速电梯之分；按运载方式有自动扶梯和厢式电梯之分。布局合理、性能可靠的电梯是现代写字楼所不可缺少的组成部分。 (5)给排水系统水是人类生存之本，一幢大楼必须有足够的水供应。城市自来水通过水泵和管道提升至楼顶水箱(也有的水箱在地下室或别的部位)，再分配至各个用户，这部分叫供水。使用过的废水通过输出管道排出，先经过处理变成合格的废水再进入城市污水管道，这叫排水。因此，管道、泵、水箱、污水处理装置等构成了大楼的排水系统。值得一提的是污水处理，为了加强环境保护，我们国家制定了城市污水的排放标准，主要指标有油指标、COD、BOD等。现代写字楼必须有良好的污水处理系统。 (6)消防系统写字楼对消防系统要求很高，大楼的各个部位都应安装有温感器和烟感器等感应装置，它们直接与消防控制中心相连。一旦有火警，一方面自动发出警报，另一方面消防泵自动启动，将水压入消防管道，火灾现场的喷淋自动喷水灭火。另外每个楼面还应装有消火栓，供消防人员灭火用。平时每个房间和公用走道还应放置手提灭火机。为保证人员及时疏散，大楼应设消防通道及避难层。 (7)监控系统为了确保大楼的安全，建立监控系统是非常必要的。在出入口、电梯、停车场和各个楼面过道等重要部位安装监视器，中央控制室电视屏幕显示该部位情况，保安人员可以通过屏幕监视各个点的情况。

三、写字楼的公共服务设置写字楼综合公共服务是写字间内所能提供的服务不可缺少的内容，包括前台服务、商务中心、外币兑换、邮局、航空售票和商品出售等。 (一)公共服务的地点选择公共服务的地点以综合设置在写字楼首层为佳。一方面从客人举步进入写字楼之始就能全面地感受到相关服务的特有气氛，使得首层不但有宽阔、豪华的感觉，又有方便集中的服务，一个区线就包容了客人的基本公共服务需求。另外，客人亦不必上楼费时寻找，就能得到相关的服务。 (二)前台服务处正门大厅入口醒目之处或客人进门后右侧服务台最佳，最方便。前台服务处每时每刻都在与客人接触，肩负着写字楼与客人的直接联系，是写字楼的神经中枢。 (三)商务中心商务中心是写字楼服务的扩展和延伸。商务中心一般设置在首层大厅附近，标志要清楚醒目。内部应设有供客人使用的座椅和报刊。商务中心要尽可能迅速地为客人提供理想的商业服务或所需资料，它包括：DDD电话、IDD电话、传真、复印、中英文打字、录像转录、翻译、小型商务出租、送信和秘书服务，还可通过计算机联网提供有偿咨询和资料服务。 (四)外币兑换处主要是方便客人购买机票、客户付账或其它支付所需兑换业务需求，设在大厅尽头毗邻财务应收和旅游订票处，这样既方便又安全。 (五)邮局写字楼客户的通讯手段，除电话、传真外。当属邮局的邮寄业务最重要。在写字楼首层设邮局，对客人和邮局自身邮件搬运都方便，使得客户的商务通讯不出楼便可全部满足。 (六)航空售票为方便写字楼客户商务出差预定飞机票和火车票的需要，写字楼应设有办理此项工作的机构。此项服务可划归商务中心办理，也可出租场地给专业代理机构办理，服务内容最好包括火车票的订购和去外地旅游的联票订购，以满足客户公差和旅游订票的需要。 (七)商品部一般设在大厅入口处或明显处。经销的商品除选择封装较好，规格较小的食品、饮品外，应突出经销写字楼客户的商务办公所需商品，如办公用具、复印纸、传真纸、包装纸等长线和应急用品，同时应包括送货上门、预订、代询价、代购等灵活多样的服务方式。

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第三节写字楼的规划与设计技巧写字楼与办公楼是同一个含义，是指供人们办公用的，由一间一间办公室组成的楼宇。一、现代写字楼的特征 1现代写字楼多建于经济信息中心城市，其社会功能是为任何一个企业和个人进入激烈的商战前沿阵地提供必需的工作空间。 2现代写字楼多为高层建筑，其根本原因是因为经济中心城市的办公室需求日益俱增，而经济中心城市的土地又十分有限，这就迫使人们向高空发展。现代写字楼的高层化这一特点使得其设计规划要注意以下二点： (1)高层写字楼所在的地方必须交通十分方便，一般需要宽阔的马路相配合。几十层的写字楼，里面职员成千上万，没有相应的交通条件以利上下班、外出联系业务需要，那是不可想象的。 (2)高层写字楼还必须配有相当面积停车场，因为业主或租户都为企业，大多配有自己的小车，这就需要有停车的地方。这种情况也提高了对写字楼交通道路的要求。 3现代写字楼多为高档次建筑，大多出于著名建筑师之手或为著名设计机构之杰作，建设豪华，风格各异。

二、现代写字楼的共同要素 (一)达到一定规模的面积所谓达到一定规模是指能提供大小多种规格的办公室，使办公达面积到一定的规模。面积太小，只有少量办公室的虽然也可叫写字楼，但是不能称作现代写字楼。一些现代的大公司往往要求大面积的办公室。一个办公室几百平方米，里面安放几十张办公桌，领导者一目了然掌握着属下员工的工作状况，无疑这是提高工作效率的一种办法。日本三井物产株式会社在瑞金大厦租用了近千平方米的办公室，这么大的办公室除了几间(如会客室等)单独分隔外，其余几乎连成一片。而一些小公司则希望办公室面积相对小些，以节省开支。因此现代化写字楼应能够提供大小不等多种规格办公室，以满足不同客户的需要。目前通常的设计情况有以下两种： (1)预先分割成大小多种规格的办公室供客户选择，如上海瑞金大厦，有五种规格的办公室可供客户选择。 (2)办公室为一定面积的一大统间，任由客户自行分割，如上海国际贸易中心就属于这一种。 (二)现代化的设施设备现代写字楼对其设施设备的要求是很高的。一般说来应包括以下八个系统： (1)电气设备系统。电气设备是大楼设备中最重要的系统，是其他设备的基础和中心。包括变配电、照明、各种电动机、备用发电设备等等，其中变配电室又是中心的中心。没有电，所有的设备几乎都无法启动，大楼等于是一幢死楼。因此，一幢大楼的设计必须保证供电充足，一般应保证两路供电，当一路供电发生故障时能自动切换至另一路。有的楼宇还配置备用发电机，供断电时应急使用。 (2)通讯系统包括电话、传真、电传、电报、卫星通讯、信息网络等。通讯手段是现代办公的主要工具之一，大楼的档次和它的通讯设备的档次是相匹配的，越是现代化的大楼，它的通讯设备也应越是现代化。以电话为例，现代写字楼一般没有那种人工转接的电话总机，它有充足的直线电话作保证，而且套间内还有集团电话自动交换机供客户使用。内部管理用内线电话，保安人员用无线电话、特殊需要的安装可视电话等等。 (3)空调系统空调有中央空调、分体式空调和窗式空调等几种。现代写字楼基本上是用中央空调或者是以中央空调为主，部分区域根据需要配装分体空调机组。空调制冷在80年代以前大多采用氟利昂制冷设备，随着国际上氟利昂的禁用，目前多采用溴化锂制冷。无论哪一种方式，酷暑期间办公室内温度应能控制在25℃左右为宜。采暖的方式有的用锅炉，有的用热泵，有的用城市集中供暖。无论采取哪一种方式，必须保证寒冷天气办公室内温度达到20℃左右。写字楼对空调的要求是很高的，要求能够提供充足的新风和冷暖气。新风量要求按人均10～15平方米面积设计。有的大楼为了适应不同季节的需要，中央空调采用多路或多机组输送，有的采用先进的自动控制系统，以满足人们对新风和温度的需求，效果都较好。 (4)运载系统运载系统是指电梯和其他升降设备。电梯按用途有客梯、货梯、消防电梯之分；按运载高度有高层电梯和底层电梯之分；按升降速度有高速电梯和低速电梯之分；按运载方式有自动扶梯和厢式电梯之分。布局合理、性能可靠的电梯是现代写字楼所不可缺少的组成部分。 (5)给排水系统水是人类生存之本，一幢大楼必须有足够的水供应。城市自来水通过水泵和管道提升至楼顶水箱(也有的水箱在地下室或别的部位)，再分配至各个用户，这部分叫供水。使用过的废水通过输出管道排出，先经过处理变成合格的废水再进入城市污水管道，这叫排水。因此，管道、泵、水箱、污水处理装置等构成了大楼的排水系统。值得一提的是污水处理，为了加强环境保护，我们国家制定了城市污水的排放标准，主要指标有油指标、COD、BOD等。现代写字楼必须有良好的污水处理系统。 (6)消防系统写字楼对消防系统要求很高，大楼的各个部位都应安装有温感器和烟感器等感应装置，它们直接与消防控制中心相连。一旦有火警，一方面自动发出警报，另一方面消防泵自动启动，将水压入消防管道，火灾现场的喷淋自动喷水灭火。另外每个楼面还应装有消火栓，供消防人员灭火用。平时每个房间和公用走道还应放置手提灭火机。为保证人员及时疏散，大楼应设消防通道及避难层。 (7)监控系统为了确保大楼的安全，建立监控系统是非常必要的。在出入口、电梯、停车场和各个楼面过道等重要部位安装监视器，中央控制室电视屏幕显示该部位情况，保安人员可以通过屏幕监视各个点的情况。

三、写字楼的公共服务设置写字楼综合公共服务是写字间内所能提供的服务不可缺少的内容，包括前台服务、商务中心、外币兑换、邮局、航空售票和商品出售等。 (一)公共服务的地点选择公共服务的地点以综合设置在写字楼首层为佳。一方面从客人举步进入写字楼之始就能全面地感受到相关服务的特有气氛，使得首层不但有宽阔、豪华的感觉，又有方便集中的服务，一个区线就包容了客人的基本公共服务需求。另外，客人亦不必上楼费时寻找，就能得到相关的服务。 (二)前台服务处正门大厅入口醒目之处或客人进门后右侧服务台最佳，最方便。前台服务处每时每刻都在与客人接触，肩负着写字楼与客人的直接联系，是写字楼的神经中枢。 (三)商务中心商务中心是写字楼服务的扩展和延伸。商务中心一般设置在首层大厅附近，标志要清楚醒目。内部应设有供客人使用的座椅和报刊。商务中心要尽可能迅速地为客人提供理想的商业服务或所需资料，它包括：DDD电话、IDD电话、传真、复印、中英文打字、录像转录、翻译、小型商务出租、送信和秘书服务，还可通过计算机联网提供有偿咨询和资料服务。 (四)外币兑换处主要是方便客人购买机票、客户付账或其它支付所需兑换业务需求，设在大厅尽头毗邻财务应收和旅游订票处，这样既方便又安全。 (五)邮局写字楼客户的通讯手段，除电话、传真外。当属邮局的邮寄业务最重要。在写字楼首层设邮局，对客人和邮局自身邮件搬运都方便，使得客户的商务通讯不出楼便可全部满足。 (六)航空售票为方便写字楼客户商务出差预定飞机票和火车票的需要，写字楼应设有办理此项工作的机构。此项服务可划归商务中心办理，也可出租场地给专业代理机构办理，服务内容最好包括火车票的订购和去外地旅游的联票订购，以满足客户公差和旅游订票的需要。 (七)商品部一般设在大厅入口处或明显处。经销的商品除选择封装较好，规格较小的食品、饮品外，应突出经销写字楼客户的商务办公所需商品，如办公用具、复印纸、传真纸、包装纸等长线和应急用品，同时应包括送货上门、预订、代询价、代购等灵活多样的服务方式。

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