第十章 物业规划及规划技巧

第一节 物业规划的基本知识

城市规划是政府关于城市发展目标的决策规划。一般都将城市规划工作分为总体规划和详细规划两个阶段。总体规划主要是研究确定城市发展目标、原则、战略部署等重大问题，是制定后一阶段详细规划的依据。详细规划是对有关问题的深入研究和制定方案，也可以反馈到对总体规划的调整及补充。在实际工作中，为了便于工作的开展，在正式编制总体规划前，可以由城市人民政府组织制定城市规划纲要，对总体规划需要确定的主要目标、方向和内容提出原则性意见，作为总体规划的依据。根据根据城市的实际情况和工作需要，大城市和中等城市可以在总体规划基础上编制分区规划，进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。详细规划根据不同的需要、不同的任务、目标和深度要求，分为控制性详细规划和修建性详细规划。城市规划工作中各个阶段的内容主要有：

一、城市规划纲要的主要内容

城市规划纲要的任务是研究确定总体规划的重大原则问题，结合国民经济长远规划、国土规划、根据当地自然历史的现状，确定城市地域发展的战略部署。城市规划纲要经城市人民政府研究决定后，作为编制城市规划的依据，主要内容如下：
1论证城市发展的技术经济依据和发展条件；
2拟定城市经济社会发展目标；
3论证城市在区域中的战略地位、原则，确定市域城镇布局。
4论证并原则确定城市性质、规模、总体布局和发展方向。
城市规划纲要的成果以文字为主，辅以城市发展示意性图纸(1∶25000～1∶100000)。
二、城市总体规划的主要内容

城市总体规划的任务是根据城市规划纲要，综合研究和确定城市性质、规模、容量和发展形态，统筹安排城乡各项建设用地，合理配置城市各项基础工程设施，并保证城市每个阶段发展目标、发展途径、发展程序的优化和布局结构的科学性，引导城市合理发展，其规划期限一般为20年。
总体规划的主要内容如下：
1对市和县辖行政区范围内的城镇体系、交通系统、基础设施、生态环境、风景资源开发进行合理布置和综合安排。
2确定规划期内城市人口及用地规划、划定城市规划区范围。
3确定城市用地发展方向和布局结构，确定市、区中心的位置。
4确定城市对外交通系统的结构和布局，编制城市交通运输和道路系统规划，确定城市道路等级和干道系统、主要广场、停车场及主要交叉路口形式。
5确定城市供水、排水、供电、通讯、燃气、供暖、消防、环保、环卫、防洪等设施的发展目标和总体布局，并进行综合协调。
6确定城市河湖水系和绿化系统的治理、发展目标和总体布局。
7确定人防建设、防震防灾规划。
8确定自然保护地带、风景名胜、文物古迹、传统街坊划定保护和控制范围，提出保护措施。
9编制历史文化名城的保护规划。
10确定旧城改造、用地调整原则，方法和步骤，提出控制旧城人口密度的要求和措施。
11对规划区内农村居民点、乡镇企业等建设用地和蔬菜牧场、林木花果、副食品基地做出统筹安排，划定绿化地带和隔离地带。
12进行综合技术经济论证、提出实施规划的步骤和方法。
13编制近期建设规划、确定近期建设目标、内容和实施部署。
总体规划以文本及图纸实施，文本为规划文本及规划说明、基础资料，图纸主要为城市现状图、市域城镇体系规划图，道路交通规划图、各项专业规划图及近期建设规划图(1∶5000～1∶10000)

三、分区规划的主要内容

城市可根据需要编制分区规划。分区规划的任务是：在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公布设施、基础设施的配置作出进一步的规划安排，为详细规划和规划管理提供依据。
主要内容如下：
1规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑用地的容量控制指标。
2确定市、区级公共设施的分布及其用地范围。
3确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，以及主要交叉口、广场、停车场的位置和控制范围。
4确定绿化系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜用地界线和文物古迹，传统街区的保护范围，空间形态的保护要求。
5确定工程管线的位置、走向、管径、服务范围及主要工程设施的位置和用地范围。
分区规划包括规划文本、附件及图纸(规划分区图、分区现状图、分区土地利用规划图、专业规划图，比例尺1∶5000)。
四、详细规划的主要内容

详细规划是以总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和规划管理要求，或对建设项目作出具体的安排和规划设计。
其主要内容如下：
1控制性详细规划
1)详细确定规划地区内各类用地的界线和适用范围，建筑高度、建筑密度、容积率的控制指标，规定各类用地的适建、不适建、有条件可建的建筑类型，规定交通出入口方位，建筑后退红线的距离等。
2)确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高等。
3)确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。
4)制定相应的土地使用与建筑管理规定细则。
规划文件为土地使用、建设管理细则与附件、图纸(当规划范围现状图、控制性规划图(比例尺为1∶1000～1∶2000))。
2修建性详细规划
1)建设条件分析和综合技术经济论证。
2)建筑和绿地的空间布局、景观规划设计、总平面布置图。
3)道路系统规划设计。
4)绿地系统规划设计。
5)工程管线规划设计。
6)竖向规划设计。
7)估算工程量、拆迁量和总造价、分析投资效益。
规划文件为规划设计说明书及图纸(规划范围现状图、规划总平面图、各专业规划图、竖向规划图、透视图)。

五、物业管理公司参与规划设计的要点
1配套设施的完善
如果是一个居住小区，那么幼儿园、小学校、商场、美容美发室、饮食店、商务中心、邮电所、娱乐场所等基本的生活配套设施就必须在规划设计中予以考虑；如果是写字楼，那么商务中心和停车场就显得很重要。
2水电供应容量的问题
物业在规划设计时，要根据实际情况，充分考虑到地域特点和发展需要，以此来规划设计水电供应容量问题。
3安全保卫系统
在考虑成本的前提下，尽可能设计防盗报警系统，给业主和租户创造一个安全的居住办公环境。完善可靠的报警系统能替代防盗网，因为各式各样的防盗网不仅影响美观。而且一旦发生火灾，就无法逃离火场，彼时的安全，此时却成了更大的危险，这在香港等一些地区已有血的教训。
4垃圾处理的方式
根据各地气温不同，决定宜否采用垃圾通道。如采用这种方式，则应考虑如何通过管理来保持通道清洁，使之不致于成为一个异味和蚊蝇孳生源；如不采用通道，则应考虑如何在各楼道设垃圾桶，分发垃圾袋，并由专人收倒垃圾。
5消防设备的设置
在建筑设计中，消防设备的配套是有严格要求的。物业管理公司则应着眼于各种消防死角，比如大楼中的通道部分、电缆井部分、自动喷淋装置的安装部位等。
6对建筑材料的选用
物业管理公司应根据自己在以往所管楼宇中所见建材的使用情况，向设计单位提交一份各种品牌、型号建材使用情况的报告，以便设计单位择优选用。
7对于一些细微之处的意见。
物业管理公司应从住户的立场出发，尽可能全面细致地考虑到各种可能的使用问题，提请设计单位注意。比如前面讲到的铝合金窗的安装情况，类似这种细节问题都应考虑到并提出意见。


上一页   返回目录    返回首页     下一页
　

版权说明：《物业管理书城》由风云再起手工制作，有问题欢迎发信至：wyfwgw@163.com|

物业管理QQ交流群：3455244  23686798  15138057