第五节 常见物业纠纷的避免和处理技巧

一、物业产权纠纷的预防及对策
(一)识别产权陷阱
房屋的产权也即房屋的所有权，取得了房屋的产权便对房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。一般的商品房买卖都要约定产权归买方所有，但在实践中由于约定不明，或法律手续不全，而使产权不明，或发生产权归属争议，或长期无法办理产权凭证的事时有发生。如有的购房合同中对产权的归属表为“房屋归买方永久使用”，买方认为永久使用权与产权没有什么区别，签了合同后当得知使用权只是产权的四项权能之一，并要求办理产权证遭拒绝后，便常会和卖方发生纠纷。另外，预售房屋有着严格的法律要求，如必须取得土地使用权证书，交付全部土地使用权出让金，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已取得预售许可证等。不具备上述条件，预售行为则属非法，双方所签的购房合同无效，购房者便不可能取得合法的产权。还有，在国家划拨土地上或在集体所有的土地上建房，而以商品房对外出售，也是非法的，买这样的房子也不可能取得合法的产权。
(二)处理产权纠纷的办法
出现了上述问题后，购房者可以采取的对策有：
1协商或等待。直接与售房单位、开发商、物业管理单位进行交涉，求得问题的合理解决。如果问题不仅体现在自己身上，而是很多购房者都遇到的共同问题，则由其他购房者、开发商或有关部门采取必要的措施，自己的问题也得到解决。
2调解。由第三方或有关部门出面，对双方在购房中发生的争议进行调解，从而使问题得以解决，出面进行调解的单位可以是代理商、律师、行政部门、消费者协会或人民法院。
3行政裁定。根据问题的性质，提交相应的行政管理部门作裁定，还可以对行政裁定申请行政复议，即通过行政的手段使问题得以解决。
4仲裁。在双方签订的合同中订立发生争议时的仲裁条款，也可在问题出现后订立仲裁协议，把争议提交仲裁委员会裁决。
5诉讼。问题出现后，协商、等待、调解、行政裁定都没有使问题得到解决，又未达到仲裁协议，就应向人民法院提起民事诉讼，求得法院的公正判决，如对方触犯了刑法，还应由检察院提起公诉，追究其刑事责任。
通过上述手段总会把问题解决，但这毕竟是事后的补救手段，最好的解决办法是预防，也就是按购房的基本程序，逐步地、严格地行使自己的权利，承担应尽的义务。为了更好地行使自己权利，应当事先充实房地产专业知识和法律知识，也可以聘请值得信赖的专业人士做参谋或代理。
对于房地产买卖产权纠纷中无效产权的处理原则，一般可以概括为：
1当事人不具备主体资格，或出卖的房地产属于以下情况之一的，买卖合同应无效，由过错一方承担责任：
(1)未依法登记取得房地产权证书的；
(2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
(3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；
(4)司法机关或者行政机关依裁定、决定查处或者以其他形式限制房地产权利；
(5)依法收回土地使用权的；
(6)法律、法规、规章规定不得买卖的其他情形。例如，集体土地未经征用为国有土地。
2当事人买卖侵害了政府或共有人或承租人的优先购买权，优先购买权人提出异议的，可以依法撤销已签订的买卖合同。
3未经产权登记的买卖合同，虽然房地产权尚未转移，但合同自当事人签约之日起已生效的，自公证之日生效。
4房地产权的转移日期，应自登记机关核准确权的登记申请日为准。
5房地产的风险责任，如当事人未另作约定，自产权转移之日起转移给买卖人。
6不得一房二卖，否则卖方要承担相应民事责任。
7卖方应将相关情况告知买方，包括如实告知抵押、租赁、相邻关系的义务，否则造成他人损失应承担相应民事责任。
8告知租赁合同在买卖成交后继续履行，除非双方另有约定或租赁未经登记备案。
9卖方广告与实际交付不一致，又未在变动前征得买方同意的，应承担相应民事责任。
10房地产出卖时，其附属设施同时转移。按照房屋建筑设计为独立成套的房屋，不得分割转让。
11新建房出售后的保修责任由出售人承担，其期限在买卖合同中约定，一般不少于一年，但当地政府规定不少于二年的，应不少于二年(如上海市)。保修期内的再出售，不免除原出售人的保修责任。
12违约金不低于人民银行规定的罚息率，现已提为每日万分之五。
13相关税费的承担双方无约定的，按法定各自承担。

二、房产价格纠纷的预防及对策
商品房价格是购房合同中的重要内容，买方或卖方一般都较重视。但价格问题也常常导致纠纷。有些合同房价是购价还是买断价?对一些后续款项及交易过程中的各种税费等由谁承担不加规定或规定不明，也易发生纠纷。如有的合同中规定：“暂定房价××，按实际造价结算，多退少补。”这样的条款就易生纠纷，因为实际造价由谁核算?利润率是多少?造价高利润率也高还是不变?这些问题非常不明确。卖方主观上想以这样模糊的条款转嫁商业风险，但实践中却做不到。还有的在合同中规定，“今后一切后续费用均由卖方负担”，但是交易税和契税国家法律明确规定应由买方承担，这些费用算不算“后续费用”?协商不好恐怕就会出纠纷。
三、房产面积纠纷的预防及对策
现在大多数房屋的售价都是以建筑面积为单位计算的。而建筑面积又分套内实得建筑面积和公共建筑面积两部。由于房屋的设计、结构、用料等的不同，建筑面积相同，而使用面积却往往有很大的差异。如大多普通住宅的使用面积可达建筑面积的70%以上，而一些高档写字楼最多只能达到60%。对于用户来讲，只有使用面积对他有实际意义，因此在建筑面积的计算方法、公摊建筑面积的多少等问题上便会非常“计较”。还有的购房合同中有“以竣工面积结算，多退少补”的内容，在竣工时为补退房款也常会引发纠纷。
(一)有关商品房销售面积的规定
随着北京市《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》正式颁布实施，规定了本市商品房销售面积、公用建筑面积的计算方式、分摊原则，同时要求各房地产开发企业在申办商品房销售许可证时，应按规定向有关部门提交房屋公用建筑面积和公用建筑部位的书面材料，并在销(预)售合同中明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位，从而使消费者的合法权益得到保护，规范了商品房的销售行为。
那么，住房的建筑面积是怎样确定的呢?
房屋面积包括居住面积、套内辅助设施面积、墙体占用面积、公摊面积四个部分。具体计算如下：
(1)居住面积。指建筑内所有的厅和室的面积总和。
(2)套内辅助设施占有面积。指厨房、卫生间、阳台等占用面积。其中阳台面积计算是在测量面积基础上折算得到，内阳台折算比例为70%，外阳台为50%。
(3)墙体占用面积。独立墙体按实际占用面积计算，公用墙体按照实际占用面积的50%计算。
(4)公摊面积。包括楼梯、走廊、电梯井、变电室、设备间、公共门厅、地下室(不包括停车场)、值班警卫室和建筑物内垃圾道的面积。
(二)如何处理销售面积的纠纷
当实际建筑面积与合同约定面积不符时购房者该如何保护合法权益呢?例如有一批购房者分别与某开发商签署商品房预售合同，买该开发商位的一个楼盘的几幢商品房，购房者均已交清全部购楼款，开发商亦按合同约定期限竣工，并通知小业主(购房者)各自验收房屋，但通知附有一个条件，小业主在领取房屋钥匙前必须补交房屋实际面积大于合同约定建筑面积的楼款，每一单元均须补交超建面积3～5平方米的价款。此举引起了小业主的强烈不满，从而引出了一场不可避免的法律纠纷。
购房者如果碰到上述案件相同或相类似的情况时，可以进行分析，从而找出解决纠纷的对策。第一种情况：如开发商在建筑商品房过程中，确因工程设计的修改、规划用途的修改、施工技术方面的限制或地质等自然方面原因必须对房屋格局作适当修正，则应在问题发生后凭有关机关出具的文件及时书面通知购房者，明确提出变更合同条款的内容，并给予购房者考虑答复的合理时间(一般为15天)，如属上面所说的几个方面的原因，购房者答不答复均无法律的区别；如不属上面所说的几个方面的原因，造成的变更合同(包括变更建筑面积)，则必须经购房者答复认可方为有效。当然，如购房者收到通知后逾期不答复，则应视为默认合同变更通知的内容，在这种情况下，购房者就可能丧失了胜诉权；反之，如购房者在收到变更合同的通知后在有效期限内回答不同意变更合同的内容，则开发商变更合同的要求不能生效，如实际交楼面积比合同约定面积大，则开发商无权要求购房者补交楼款，如开发商以不交钥匙或不办房产证为要挟，则构成延期交楼的违约行为，或侵权行为，购房者可以请求仲裁或直接去法院起诉。
第二种情况：开发商为牟利取润，没有任何理由而擅自在交楼时要求购房者补交超过合同约定建筑面积的楼款，则购楼者有权拒绝补交，法律后果与前述第一种情况相同。购房者有权拒绝补交楼款的理由是：
1合同就是法律，合同一旦签订，双方必须严格履行，任何一方均无权擅自变更或解除，这是经济合同法的基本准则。
2开发商负有对其售出商品房依法办理土地使用权、规划、工程设计、施工建筑等各方面的法律手续的义务，建筑面积的变化，完全是开发商单方行为，与购房者的义务毫不相干。
第三种情况：购房者在收到开发商的补交楼款的通知后未提出异议，即补交了楼款并办理了验收楼房的手续。在这种情况下，应视为购房者默认了开发商的变更合同的行为，变更合同有效，购房者无权请求返还已交付的补交楼款。

四、物业合同纠纷的预防及对策
(一)意义不明是房产物业合同纠纷的主要原因
许多纠纷是由于购房合同对双方权利、义务规定得不明确、不具体而引发的。如有的在合同中对交付期限规定为“暂定”、“待定”或“竣工后交付使用”。这实际上是没有交付期限。开发商本意也许是在交期无把握的情况下以这样不明确的条款来保护自己。其实这种做法不仅会引发纠纷，而也保护不了自己。因为履行期限是经济合同的必备条款，如履行期限没有约定或约定不明，买方可随时要求对方履行。何况在有关的批准文件、规划许可、开工报告中竣工期限是必须明确的。还有对付款期限、价格、面积、质量等条款也必须约定明确，不能使用易生争议、概念模糊的语言。1995年底，建设部、国家工商局联合发布了《商品房购销合同示范文本》，该文本虽未被赋予强制使用的效力。但它是在总结多年商品房销售经验教训的基础上制定的，内容较全面、具体，并顾及到了买卖双方的利益，比较公平。买卖双方在签约时可参照使用。
(二)对违反合同的责任的认定
经审查认定有效的合同，双方当事人应当按照合同的约定或法律的规定履行。
在合同履行过程中，由于不可抗力的原因，致使合同难以继续履行或继续履行将给一方造成重大损失，当事人提出变更或解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人双方合同负担。
当事人以对合同内容有重大误解或合同内容显失公平为由，提出变更合同的，应予支持。但因下列情形之一要求变更合同的，不予支持：
1合同约定的出资额、价格虽与当时的市场行情有所不同，但差别不大，一方当事人以缺乏经验不了解市场行情等为由，提出变更合同的。
2合同履行的结果不是合同签订时不能预见的，而是因当事人经营不善、管理不当或判断失误等原因造成的，一方当事人提出变更合同的。
3合同一方有充分证据证明确系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根据实际情况，可准予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承担违约责任。
4合同一方违反合同，应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的，应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。
5合同一方违反合同给对方造成损失，支付违约金不足以赔偿的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
6合同一方违约致使合同无法履行的，应赔偿对方的损失。实际损失无法确定的，可参照违约方所获利润确定赔偿金额。
7合同约定了违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。
8合同一方未将对方的投资款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法应承担违约责任，赔偿因不履行给对方造成的实际损失。
9违约方将对方的投资款挪作他用并获利的，如所获利润高于或等同于对方实际损失的，应将其所获利润作为对方的损失予赔偿；如违约方所获利润无法确定的，可按银行同类贷款利率的4倍赔偿对方的损失。
(三)无效开发经营合同的处理
经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已取得或约定取得的财产。
合作建房合同被确认无效后，在建或已建的房屋，其所有权可确认为土地使用权归作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：
1资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；
2资金已转化为建设中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿。
3房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估价或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。
4预售商品房因预售方的错成合同无效的，应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况，而预售方承担返还财产、赔偿损失的责任。房屋未建成或未交付的，参照签订合同时的房价和法院裁判、调解时的房价之间的差价，确定预购方的损失数额。
(四)物业销售合同无效，置业者有权退房
1开发商的项目违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。
2开发商采取欺骗手段，诱使置业者与其订立房屋销售合同，合同无效。
开发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期、装修规格及质量标准等，或者故意隐瞒真实情况(很多情况下是其所开发项目的非法性)，可以认定为欺诈行为，合同无效。
(五)物业销售合同显失公平，置业者有权退房
从房地产购销双方的经济地位来看，置业者明显处于弱者的境况。开发商往往利用其优势和置业者的毫无经验，与置业者签订双方权利、义务明显不公平的合同。例如，某开发商与置业者订立的房屋预售合同规定，置业者应按规定的日期分期付款，逾期未付，经开发商书面催告10日后，仍未付款即视为违约，所有已缴楼价款不予退还，开发商有权终止合同，并可将房屋另售他人；而对开发商的逾期交房却规定了种种详而不漏的免责事由。从这些条款中可以看出合同双方的权利、义务明显不对等，显失公平。对于此种合同，置业者可以在订立合同之日起一年内，请求法院予以撤消，法院判令予以撤销的，双方应恢复到订立合同之前的状态，即置业者有权退房，开发商应返还置业者所缴付的楼款和定金及其利息。
1逾期交房超过一定期限，合同中一般都有规定，开发商应于约定的时间交付房屋，逾期超过一定期限，仍未交付的，置业者有权解除合同，予以退房并要求返还楼价款及利息，双倍返还定金，赔偿损失。当然置业者也可以不解除合同，只追究开发商的违约责任，对此置业者有选择权。如果开发商逾期交房没有超过合同规定的期限，置业者则不能解除合同，予以退房，只能请求开发商承担逾期交房的违约责任。
2房屋质量不符合合同约定的标准，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准，置业者有权退房。
房屋质量不符合合同约定的标准，主要表现是室内装修不符合约定的材质、规格、布局、结构等，若经修复能够符合约定的，置业者有权退房；如不能修复，或者经修复仍不能符合规定，则置业者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价款及利息，双倍返还定金，并要求开发商赔偿其他损失。
有的合同中没有约定房屋质量的具体标准，那么，对此事项的认定原则是：是否符合居住、使用的条件，若该房屋不符合居住、使用的条件，开发商即构成根本违约，置业者有权退房，并追究开发商的违约责任。
3由于开发商的过错，置业者不能依约取得房屋所有权证书。开发商的此种根本违约在房屋预售合同履行过程中表现得较为明显。但无论是预售还是现房交易，若由于开发商方面的原因，使置业者不能依法取得房屋所有权证书，则开发商构成根本违约，置业者有权解除合同，并要求开发商承担违约责任。
五、购房纠纷的预防及对策
(一)购房纠纷的主要表现
购房纠纷，有的是在开发商开始进行项目建设时就已经注定必然会发生的。如像那些垮塌的楼房，开发商或者建筑单位的根本出发点就是非法谋取暴利，偷工减料是这种指导思想的必然产物，纠纷注定会发生。有的是在建设过程中由于预算失误、资金挪用、资金不足、预售不顺等原因难以顺利完成工程、获得房产证。有的是在房屋竣工出售后才出现的问题，如像办理房产证遇到问题，住宅配套设施不能按时到位，如像不能按时通气、道路迟迟不能建好；有的是居住过程中才开始出现和发现的，如像物业管理内容、费用标准，停车问题等等。

这些纠纷有的是由于开发商的经验有限，在项目之初不能很好的预见一些必然会出现的问题，这种情况在房地产刚刚开始热起来的时候所建造的房屋和小区很明显，合同纠纷也很多；现在的新建小区，不论是政府、企业还是购房者都有了一定的经验、教训，比以前有所改善。有的纠纷前兆是开发商在项目建设初期或者建设过程中已经注意到，但由于他们的资金或者经营思想的原因，并没有加以克服。对于这些问题，有的开发商会直截了当的告诉购房者，并且在房价中考虑这些因素；有的开发商就采取能瞒就瞒，能骗就骗的态度。于是他们会在广告和合同中巧妙回避或欺骗。房地产广告纠纷往往是开发商诱惑购房者的必然结果。有的纠纷不仅对购房者是不幸，对开发商也不幸。如像现在普遍存在的物业管理亏本经营问题，居民认为收费高、服务少，开发商却在实实在在地亏本经营。
(二)购房纠纷的预防方法
购房者为保护自身利益，减少风险，购房前除了一定要查清该项目是否具备前文所述各项批文手续外，还要摸摸发展商的底细，选择实力雄厚、声誉良好的发展商开发的项目。应了解一下该发展商的资产总值是多少，以前做过哪些项目，做得好不好?发展商是否从银行得到了贷款?同时可注意该项目在市场上反映如何，是否旺销?买家众多，预售状况好的项目自然可靠些。
(三)处理购房纠纷的技巧
购买房屋时必须签定买卖合同，目的是防止出现纠纷。但是，即使是有了合同，也会由于各种主客观原因而出现疏漏，产生房屋买卖合同的纠纷。
1原则。处理这些合同纠纷，以《民法通则》、《经济合同法》有关民事法律合同、经济合同的条款为原则。
2确认。最基本的处理技巧首先是确认合同合法与否，对于合法的合同，就要依照合同的条款办事。假如因为人力无法抗拒的力量，当事人一方无法履行全部或部分合同，该当事人一要及时向另一方当事人通报，二要取得主管机构的认可，这样才能部分或全部免除该当事人的责任。
3追究。所有的合同均应写上追究违约责任的条款，追究的形式主要是“偿付违约金”、“赔偿金”。注意一点，违约一方支付违约金和赔偿金后，其合同并未解除，另一方要求继续履约就应执行，除非合同已不必要或没有实际意义了。
4变更。用法律语言说，变更是指当事人双方在原合同基础上达成了新的协议所产生的法律效果。换言之，当事人双方相应的权利和义务与原合同规定有所不同。
5仲裁。处理合同纠纷的一般程序是：协商、调解、起诉。先是协商，假如不成的话，可以向房产管理机构申请调解，如果纠纷仍无法解决，最后是向法院提出起诉。


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