第四节 房产物业纠纷的行政诉讼

一、房产物业纠纷行政诉讼的审理范围
房产物业纠纷行政诉讼是指公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者对其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的诉讼。行政诉讼纠纷，由法院行政审判庭按行政案件受理。具体包括：
(1)对房产物业纠纷行政处罚不服的行政案件。如：当事人对侵占土地、侵占公房、改变公房结构或使用性质、违章搭建、转租公房、房屋交换中非法牟利等行为处罚不服而引起的行政诉讼案件。
(2)对房地产权属管理方面的纠纷处理决定不服的行政案件。如：当事人对已发的房屋所有权证、土地使用证有异议；认为行政机关侵犯其财产权；对土地使用权纠纷作出的处理决定不服；对行政机关注销房产所有权证、土地使用证不服而提起的行政诉讼案件。

二、不属行政诉讼受案范围的房产物业纠纷
下列房产物业纠纷不属于行政诉讼受案范围：
(1)历史遗留的落实政策性质的房地产案件。1987年最高人民法院、城乡建设环境保护部在《关于复查历史案中处理私人房地有关事项的通知》中规定：人民法院在审理房屋案件中，遇到有关落实私房政策的案件，如：私房因社会主义改造的遗留问题，建国初期代管的房产问题，落实华侨、港澳台同胞的私房政策问题等，应移送当地落实私房政策部门办理。1992年最高人民法院在《关于房地产案件受理问题的通知》中规定：凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房产物业纠纷，因为政府指令而调整划拨、机构撤并等而引起的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。

(2)房屋拆迁裁决。1993年最高人民法院在《关于适用(城市房屋拆迁管理条例)第十四条有关问题的复函》中规定：在城市房屋拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁的补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议发生的争执，属于平等民事主体之间的民事权益纠纷……房屋拆迁主管部门或同级人民政府对此类纠纷裁决后，当事人不服向人民法院起诉的，人民法院应以民事案件受理。
三、房地产行政诉讼的管辖

《行政诉讼法》规定：因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。基层人民法院管辖第一审行政案件。行政案件由最初作出具体行政行为的行政机关所在地人民法院管辖。经复议的案件，复议机关改变原具体行政行为的，也可以由复议机关所在地人民法院管辖。两个以上人民法院都有管辖权的案件，原告可以选择其中一个人民法院提起诉讼。原告向两个以上有管辖权的人民法院提起诉讼的，由最先收到起诉状的人民法院管辖。

四、房地产物业行政诉讼的原则
房产物业纠纷的行政诉讼应贯彻以下原则：
(1)审查具体行政行为合法性的原则。人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。
(2)诉讼期间不停止具体行政行为的执行原则。
(3)被告负举证责任原则。被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件。
(4)不适用调解的原则。人民法院审理行政案件，不适用调解。
五、房产物业纠纷行政诉讼的程序
房产物业纠纷行政诉讼的程序如下：
(一)起诉与受理
公民、法人或其他组织因房地产行政纠纷而向法院提起行政诉讼，应符合下列条件：
1原告是认为具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织；
2有明确的被告；
3有具体的诉讼请求和事实根据；
4属于人民法院受案范围和人民法院管辖。
法院应在接到起诉状后7日内作出立案或裁定不予受理的决定。
(二)审理和判决
法院应当地立案后按规定的日期将起诉状副本发送被告，被告应当在收到起诉状副本后按规定的时间向人民法院提交作出具体行政行为的有关材料，并提出答辩。
人民法院审理行政案件，不适用调解。人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
1具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。
2具体行政行为主要证据不足或者适用法律、法规正确，符合法定程序，判决维持。
3被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。
4行政处罚显失公正的，可以判决变更。
(三)上诉
当事人不服人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起15日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起10日内向上一级人民法院提起上诉。逾期不提起上诉的，人民法院的第一审判决或者裁定发生法律效力。
(四)申诉
当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为确有错误的，可以向原审人民法院或者上一级人民法院提出申诉，但判决、裁定不停止执行。
(五)执行
当事人必须履行人民法院发生法律效力的判决、裁定。公民、法人或者其他组织拒绝履行判决、裁定，行政机关可以向第一审人民法院申请强制执行，或者依法强制执行。
行政机关拒绝履行判决、裁定的，第一审人民法院可以采取以下措施：
1对应当归还的罚款或者应当付给的赔偿金，通知银行从该行政机关的账户内划拨；
2在规定期限内不履行的，从期满之日起，对该行政机关按日处50～100元的的罚款；
3向该行政机关的上一级行政机关或者监察、人事机关提出司法建议。按受司法建议的机关，应根据有关规定进行处理，并将处理情况告知人民法院；
4拒不履行判决、裁定，情节严重构成犯罪的，依法追究主管人员和直接责任人员的刑事责任。
公民、法人或者其他组织对具体行政行为在法定期限内不提起诉讼又不履行的，行政机关可以申请人民法院强制执行，或者依法强制执行。


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