第二节 物业管理公司的法律保障

一、物业管理公司的法律职责
(1)物业管理公司属于企业法人，具有我国法律规定的企业法人的一般特征。
(2)物业管理公司属于服务性行业的企业。与物业业主、使用人之间的关系，是服务者与被服务者、受委托者与委托者之间的关系，是平等的经济主体之间的关系。
(3)物业管理公司属于特殊性的服务企业。物业公司在向物业业主、使用人提供管理服务的同时，也实施了政府对城市管理的部分职能，如公共设施的管理，环境、治安的管理等。

二、物业管理公司的违法行为
物业管理违法行为的主要体现在它的违法性、危害性和可罚性。
(1)违法性：物业管理人员、物业业主、使用人在物业管理活动中倘若故意或过失违反了国家关于物业管理的各种法律法规，即具有违法性。例如住户违章搭建、损坏公共设施、物业公司乱收费等都具有违法性。
(2)危害性：危害性即违法行为对国家、集体或公民的合法权益造成了侵害，具备了法律规定的危害后果。物业管理违法行为的危害性，诸如违规装修、搭建等造成了房屋的结构或外观损坏甚至造成人员伤亡等。
(3)可罚性：违法行为倘若符合法律规范所规定的制裁条件即具有可罚性。物业管理违法行为可罚性即违法行为当事人要承担违反物业管理法律的法律责任。
三、物业管理法律责任的方式

(一)物业管理之民事法律责任
1停止侵害。即停止正在进行的违法、违章行为。
2排除妨碍。即对违反法规设置的各种障碍进行清除。如对物业管理运作过程设置的人事障碍、违章建筑等。
3消除危害。包括消除违反法律、法规造成的危害及隐藏着的危害(如火灾隐患、安全隐患等。)
4对受害人的经济损失或精神损失进行赔偿。
5向受害人进行赔礼道歉。

(二)物业管理之行政法律责任
1中止违法经营的物业管理单位的营业执照；
2对违法者进行罚款；
3责令违法者公开检讨或通报批评；
4对责任者进行纪律处分；
5对责任人进行行政拘留。

(三)物业管理之刑事责任
对于严重违反物业管理规定，给国家、集体或公民的财产或人身造成严重损害，情节严重、并触犯刑事法律的，由司法机关依法追究其刑事责任。

四、解决物业纠纷的四个步骤
在日常物业管理中，常常出现一些各种各样的纠纷，下面的几个例子相信你也碰到过：
案例一：某小区的住户刚刚迁入，便收到了物业管理公司的交费通知单。因小区刚竣工，到处堆放着剩余的建筑材料、垃圾、建筑工棚尚未拆除，地面上一些深坑也未填平，不要说清洁、绿化，住户连起码的进出都不方便，在此情况下许多住户断然拒绝付款，由此产生纠纷。
案例二：一些房客搬入一写字楼后一个月，便收到了物业管理公司的缴费通知，物业管理费跟月租费差不多，也不知是些什么项目。停车也要付费，一个车位每月要六百多元，房客向物业公司要标准，答复说标准就是我们定的，不缴费就不准在楼前停车，并限令三天之内交齐费用，否则就给停电、停水、停电话。有些人不愿惹麻烦，迫不得已交了费。而有些则叫起真来，甚至与物业公司打起了官司。
案例三：某公司在一大厦购买了一层楼做为办公用房。因大厦供应的午餐质次价高，便在外自订盒饭。大厦物业公司便以运送盒饭增加电梯负荷并影响他人使用为由，禁止通过电梯运送盒饭，实际上是迫使住户继续去他们的快餐厅吃饭。如客户不肯就范，纠纷便此产生。
案例四：南京一家物业管理公司，将大厦一层电动扶手梯旁的公共部位100余平方米出租给一单位设摊经营。大厦部分业主认为，在购房时，已将该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中，对此公共部分业拥有使用权，物业管理公司未经业主同意，擅自将公共部位让于他人经营是一种侵权行为，并一纸诉状将物业公司告上法庭，此案尚无审结的报道。
案例五：一业主入住某花园后，拒绝签订公共契约和物业管理合同，认为房子他已买下，无需他人管理，不久又大肆装修。物业公司以施工影响他人休息，破坏结构，危及安全为由加以制止，又遭拒绝，由此产生争议。
上面这些纠纷，不管何种原因，总是由于一方或双方的过错引起的，应该如何解决呢?可以通过下面四步曲来加以解决：
(一)协商与调解
协商是指当事人行使自己的合法分权，在法律规定许可的前提下互谅互让，协商解决纠纷。
调解是指在非仲裁机关和诉讼外的第三人主持，房地产纠纷当事人达成协议解决纠纷。
通常在有分歧或纠纷时，由双方协商解决，协商不成的，由双方愿意接受的第三方面调解。在调解中，双方都可以作适当让步，避免耗时费神、劳民伤财。通常这是解决纠纷最快的途径。但是如果对达成的协商结果或调解结果一方或双方都反悔而拒不执行，仍旧要求助于更强有力的形式。
调解机构及范围
现在每个城市都设有专门的房地产纠纷调解机构。该机构一般代表政府专门负责本地区范围内房地产纠纷的调解工作，其受理调解的范围包括：
1在本市市区、郊区、县建制镇和工矿区范围内发生的有关房产所有权、使用权买卖、交换、租赁、修缮和侵占、损坏赔偿及院宅基地使用等纠纷。
2房屋开发、联建、合作、合资等过程中发生的纠纷。
3土地使用权、土地租赁、出让、合资等过程中发生的纠纷。
调解的程序及办法
(1)当事人申请调解纠纷，应当符合下列条件：申请调解内容属于调解受理的范围；有调解申请、协议书或填写申请表；有具体的调解请求和事实、理由；有发生纠纷案件的事实根据或证据。
(2)申请书应当载明下列事项：申请人、被申请人及其代理人姓名、性别年龄、工作单位、住所、职务、法人或其它组织的全称、地址、法定代表人或主要负责人姓名职务、联系电话及邮编；申请调解的具体事实、理由和明确的要求事项；证据和证据来源。证人姓名、住址。证据包括：房产所有证、土地使用证、租赁契约、换房协议及有关证件，购买房地产的合同书、公证书。建设中的联建合同，合作、合资合同及立项文件、规划用地许可证、规划建设工程许可证、开工证及缴纳税费凭证。土地划拨、征地、租赁文件、出让、转让合同附图或有关补充协议；申请书应由申请人、单位法人授权的代理人签字或盖章。
(二)仲裁
仲裁是指房地产纠纷当事人依据他们事先或是事后达成的协议，自愿将其争议提交给双方同意的仲裁机关或仲裁人，由他们依据有关法律和事实作出裁决以解决纠纷。
房地产仲裁机关是市(区、县)房地产仲裁委员会。市房地产仲裁委员会一般是由市政府信访办、市房屋土地管理局、市规划局、市司法局等有关部门共同组成。其下设的办公室，是仲裁委员会的办事机构。
在上一种形式没能解决纠纷的情况下，就得申请仲裁或提起诉讼。如果申请仲裁，又要区别是行政仲裁还是普通仲裁。仲裁的注意事项：
1申请人可以放弃仲裁申请。
2仲裁请求不是一锤定音的。据仲裁法的规定，申请人可以放弃或者变更诉讼请求；被申请人可以反驳仲裁请求，有权提起反请求。
3仲裁也可以申请财产保全。
4当事人可以委托律师和其他代理人进行仲裁活动。
5预交仲裁费用是仲裁委员会受理的条件。
6申请人对仲裁员有选择权。
7仲裁员也有回避制度。
8仲裁不公开进行。这与诉讼中民事案件应公开进行是相反的，这有利于当事人保守其商业秘密。
9仲裁裁决不能上诉，也不能再向人民法院起诉。
10仲裁裁决自作出日生效，而仲裁庭按当事人达成的和解意见制作的调解书，是以经双方当事人签收后即发生法律效力，即在调节书签收前允许当事人反悔，这时仲裁庭只有及时作出裁决书替代调解书才能结案。裁决书可以不等全部事实查清，而在部分事实已清楚时只就该部分先行裁决。
11仲裁裁决可以申请撤销。撤销受理机关是仲裁委员会所在地中级人民法院。
12当事人可以照《民事诉讼法》规定申请人民法院执行仲裁裁决。
(三)法律诉讼
诉讼是指房地产纠纷当事人依法向人民法院提起诉讼，由人民法院依据有关法律和事实作出判决。
当协商和调解失败，又没有选择仲裁，或者仲裁裁决被撤销的情况下，符合起诉条件的，可以依法提起诉讼，多数情况下是民事诉讼；有些情况下——对行政仲裁不服的，也可以提起行政诉讼。提起民事诉讼依照《民事诉讼法》进行；提起行政诉讼依照《行政诉讼法》进行。后面的问题主要围绕怎样进行民事诉讼来提出与回答。
(四)行政和其他救济
如果已过了诉讼时效，官司必输，这就要借助于行政救济或其他救济形式。由于虽然诉讼时效已过，当事人的实体权利并未消失，只是法院不保护而已。获得不当利益的一方、有侵权或违约行为的一方，仍可受到行政管理上和社会公德上的制约，还可由有关方面联合给其以经济制裁和舆论谴责。许多情况下，这些救济形式可以与诉讼同时进行。这也算所谓的打官司同时也打关系罢。
以上四种解决纠纷的途径，具有不同的法律效力。以协商和调解的方式解决的纠纷，通常对当事人不具有法律上的强制约束力。如果确认错误或当事人重新提出异议，有关机关可以依法审理，再予确认。而仲裁和诉讼的方式解决的纠纷，它的裁决书和判决书是由仲裁机关和法院严格依照法定程序和法律规定确认的，对当事人具有法律约束力。


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