第八章物业管理纠纷规避的技巧及范例精解第一节物业管理纠纷的常见表现形式--《物业管理概述》



第八章物业管理纠纷规避的技巧及范例精解第一节物业管理纠纷的常见表现形式一、物业管理不善是纠纷的主要原因作为一个新兴行业，有关物业管理方面的法律法规还很不健全，而我国居民也还未对物业管理能改善居住环境、促进房屋的保值增值的作用有充分的认识。因此，导致了一些物业管理纠纷的发生。但从物业管理纠纷的绝大多数情况来说，由于物业管理不善导致的最为多见，例如，北京市××花园小区业主被杀案就是由于小区保安设置和管理不善导致的。1995年底，一名蒙面男子从阳台潜入北京××花园×区×号×单元二层×室，用铁锤将房主杀死，搜掠了屋内的钱财，然后从容逃跑。发生此案的主要原因之一在于××花园的保安措施存在很大问题，如保安队员所在公司为非法保安公司，未经北京市公安局批准；小区保安制度存在明显缺陷；保安装备也并未按照售楼广告作出的承诺安装。因此，小区的安全存在很多隐患，终于酿成了悲剧。遇害者家属已向北京市中级人民法院递交诉状，起诉该小区的开发商和物业管理者。又如物业管理人员素质低下，小区物业管理领导对招聘人员资格没有进行深入审查，导致了上海市××花园业主被杀案。凶手是该小区物业管理公司的原雇员，他与被害者约好当日见面，但凶手未从小区正门和大楼门厅处进入，而是翻越铁栅围墙进入小区，并从通往地下车库的便道进入大楼。被害者的丈夫事先已报告物业管理公司可能有事情发生，物业管理公司派出两名保安员上楼查看，在按门铃无动静的情况下，未强行进入室内查看，而是留守在门外，惨案恰在这段时间发生。对于该案件，物业管理公司的责任在于大楼存在无人监管的通道，保安员缺乏处理各种突发事件的能力，而且招聘人员时审查不严，凶手有盗窃前科，且刑满释放不到两年，对此，公司竟一无所知。由此可见，物业公司的管理急需加强。

二、物业管理纠纷的主要因素物业管理纠纷主要存在于以下几个方面： (一)物业管理公司单方面制定物业管理公约，并强行要求业主在公约上签字。 (二)物业管理公司阻挠物业管理委员会的组建和正常行使权利，对物业管理委员会的决议置之不理。 (三)物业管理公司单方面制定收费标准，并强迫业主按此标准交费。 (四)物业管理公司收费高，服务水平却很低。 (五)物业管理公司动辄以停水停电来要挟业主交纳物业管理费。 (六)物业管理公司巧立名目，随时增设收费项目。 (七)物业管理公司人员素质较低，缺乏处理非常事件的经验和能力。作为一个新生事物，对物业管理方面的法律法规目前很不健全，行业本身也有许多不成熟的地方，如，职能单一，有些从业人员素质低下等，同时广大居民也对物业管理这种社会化房屋管理方式的重要性缺乏足够的认识，所以存在如此多的纠纷。在各种纠纷中，数量最多的是由于收费引发的。如上海市某路段高层楼房的居民，由于物业管理公司收费不合理而集体向有关部门上书；一套100万元的公寓的购买者，因每月要交纳约1000元物业管理费而认为物业管理公司存在欺诈行为……此方面的例子不胜枚举。

三、避免物业管理纠纷全新技巧 (一)居民要从思想上接受物业管理要避免小区的物业管理纠纷，居民首先要做的就是从思想上接受物业管理这种社会化、专业化的房屋管理方式。现在一些物业管理收费纠纷纯粹就是由于居民缺乏物业管理意识造成的。过去，住房的产权人是单位和国家，居民只是住房的使用者，房屋的价值是增加还是减少与居民个人无关，居民关心的是只是居住环境的好坏。现在，住房体制改革使相当多的居民成为住房的所有权人。作为住房的所有者，从自己的切身利益出发，居民开始关心住房价值的增减。用传统的房屋管理体制来管理小区，居民个人所需交纳的费用也许会低些，但这种管理体制无法很好地实现住房的保值和增值，会严重影响到居民的长远利益。所以为了更好地实现自己的长远利益，小区居民应逐渐接受物业管理这种新的住房管理体制。 (二)避免纠纷发生的其他措施由于物业管理公司和居民的利益和出发点不同，在居民具备一定的物业管理意识之后，双方还会不断出现一些矛盾和纠纷。纠纷的不断发生会给小区居民带来很多烦恼，影响其正常的生活和工作，那么，在纠纷发生之前如何尽量避免呢? 1及时选出能够代表大多数居民利益的物业管理委员会委员，组建物业管理委员会，以增强小区居民的凝聚力和与物业管理公司及政府有关部门相协调的能力； 2物业管理委员会在选择物业管理公司时，要认真考察各物业管理公司的背景、过去的业绩和信誉等，在小区居民支付能力允许的范围内选择口碑较好的物业管理公司； 3物业管理委员会在代表全体居民与物业管理公司签订委托管理合同时，对物业管理公司的各项职责应有明确和较详细的规定，尽量使居民应享受到的各项服务在合同中有据可依； 4物业管理公司制定的管理公约和各项制度，物业管理委员会要仔细推敲、审核，并经小区居民充分讨论，提出修改意见。

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第八章物业管理纠纷规避的技巧及范例精解第一节物业管理纠纷的常见表现形式一、物业管理不善是纠纷的主要原因作为一个新兴行业，有关物业管理方面的法律法规还很不健全，而我国居民也还未对物业管理能改善居住环境、促进房屋的保值增值的作用有充分的认识。因此，导致了一些物业管理纠纷的发生。但从物业管理纠纷的绝大多数情况来说，由于物业管理不善导致的最为多见，例如，北京市××花园小区业主被杀案就是由于小区保安设置和管理不善导致的。1995年底，一名蒙面男子从阳台潜入北京××花园×区×号×单元二层×室，用铁锤将房主杀死，搜掠了屋内的钱财，然后从容逃跑。发生此案的主要原因之一在于××花园的保安措施存在很大问题，如保安队员所在公司为非法保安公司，未经北京市公安局批准；小区保安制度存在明显缺陷；保安装备也并未按照售楼广告作出的承诺安装。因此，小区的安全存在很多隐患，终于酿成了悲剧。遇害者家属已向北京市中级人民法院递交诉状，起诉该小区的开发商和物业管理者。又如物业管理人员素质低下，小区物业管理领导对招聘人员资格没有进行深入审查，导致了上海市××花园业主被杀案。凶手是该小区物业管理公司的原雇员，他与被害者约好当日见面，但凶手未从小区正门和大楼门厅处进入，而是翻越铁栅围墙进入小区，并从通往地下车库的便道进入大楼。被害者的丈夫事先已报告物业管理公司可能有事情发生，物业管理公司派出两名保安员上楼查看，在按门铃无动静的情况下，未强行进入室内查看，而是留守在门外，惨案恰在这段时间发生。对于该案件，物业管理公司的责任在于大楼存在无人监管的通道，保安员缺乏处理各种突发事件的能力，而且招聘人员时审查不严，凶手有盗窃前科，且刑满释放不到两年，对此，公司竟一无所知。由此可见，物业公司的管理急需加强。

二、物业管理纠纷的主要因素物业管理纠纷主要存在于以下几个方面： (一)物业管理公司单方面制定物业管理公约，并强行要求业主在公约上签字。 (二)物业管理公司阻挠物业管理委员会的组建和正常行使权利，对物业管理委员会的决议置之不理。 (三)物业管理公司单方面制定收费标准，并强迫业主按此标准交费。 (四)物业管理公司收费高，服务水平却很低。 (五)物业管理公司动辄以停水停电来要挟业主交纳物业管理费。 (六)物业管理公司巧立名目，随时增设收费项目。 (七)物业管理公司人员素质较低，缺乏处理非常事件的经验和能力。作为一个新生事物，对物业管理方面的法律法规目前很不健全，行业本身也有许多不成熟的地方，如，职能单一，有些从业人员素质低下等，同时广大居民也对物业管理这种社会化房屋管理方式的重要性缺乏足够的认识，所以存在如此多的纠纷。在各种纠纷中，数量最多的是由于收费引发的。如上海市某路段高层楼房的居民，由于物业管理公司收费不合理而集体向有关部门上书；一套100万元的公寓的购买者，因每月要交纳约1000元物业管理费而认为物业管理公司存在欺诈行为……此方面的例子不胜枚举。

三、避免物业管理纠纷全新技巧 (一)居民要从思想上接受物业管理要避免小区的物业管理纠纷，居民首先要做的就是从思想上接受物业管理这种社会化、专业化的房屋管理方式。现在一些物业管理收费纠纷纯粹就是由于居民缺乏物业管理意识造成的。过去，住房的产权人是单位和国家，居民只是住房的使用者，房屋的价值是增加还是减少与居民个人无关，居民关心的是只是居住环境的好坏。现在，住房体制改革使相当多的居民成为住房的所有权人。作为住房的所有者，从自己的切身利益出发，居民开始关心住房价值的增减。用传统的房屋管理体制来管理小区，居民个人所需交纳的费用也许会低些，但这种管理体制无法很好地实现住房的保值和增值，会严重影响到居民的长远利益。所以为了更好地实现自己的长远利益，小区居民应逐渐接受物业管理这种新的住房管理体制。 (二)避免纠纷发生的其他措施由于物业管理公司和居民的利益和出发点不同，在居民具备一定的物业管理意识之后，双方还会不断出现一些矛盾和纠纷。纠纷的不断发生会给小区居民带来很多烦恼，影响其正常的生活和工作，那么，在纠纷发生之前如何尽量避免呢? 1及时选出能够代表大多数居民利益的物业管理委员会委员，组建物业管理委员会，以增强小区居民的凝聚力和与物业管理公司及政府有关部门相协调的能力； 2物业管理委员会在选择物业管理公司时，要认真考察各物业管理公司的背景、过去的业绩和信誉等，在小区居民支付能力允许的范围内选择口碑较好的物业管理公司； 3物业管理委员会在代表全体居民与物业管理公司签订委托管理合同时，对物业管理公司的各项职责应有明确和较详细的规定，尽量使居民应享受到的各项服务在合同中有据可依； 4物业管理公司制定的管理公约和各项制度，物业管理委员会要仔细推敲、审核，并经小区居民充分讨论，提出修改意见。

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