第五节 物业估价范例精解

范例一 上海某房地产估价报告书

上海市××路94号（76—104号）基地
房地产商品房成本单价评估报告书
1委托单位
①委托单位名称：上海××房地产开发经营公司
②法定地址：××路135弄8号楼10楼
③法人代表：邓××
2委估房地产名称：上海市××路94弄基地房地产
3评估目的：评估上海市××路94弄基地房地产商品房成本单价。
4评估基准日：1996年1月24日
5评估依据：
①委托单位提供的有关资料：
a建设用地规划许可证〉［沪地（94）012号］
b××路76号—104号基地联建协议书〉（甲方：徐汇区公房资产公司永嘉分公司乙方：上海××房地产开发经营公司）
c〈参建永嘉路基地协议〉（甲方：上海××房地产发展公司 乙方：上海××房地产开发经营公司）
d〈参建××路基地协议〉（甲方：上海××房地产发展公司 乙方：上海××房地产发展公司）
e “上海市房屋科学研究所”设计的〈××路84—104号住宅改造设计图纸〉（一套）
②有关市场资料
a〈中国房地产市场〉（1995）
b〈上海房地产市场〉（1995）
c 上海市土地批租资料
d 上海市建筑安装工程概预算资料及定额标准
③有关的法律、法规
a〈中华人民共和国城市房地产管理法〉
b〈中华人民共和国土地管理法〉
④评估人员实地勘查调查结果
6委估房地产概况
① 委估房地产位置
委估房地产位于上海市××路94弄（76—104号）基地。
委估房地产基本情况：
委估房地产基地面积2500M2，建筑面积76800M2（不包括地下室建筑面积900M2），沿××路北一侧，呈不规则形状，场地平坦，现旧式里弄住宅年久失修，环境较差。根据设计布局，建筑布置为2幢条状多层住宅，沿街1号房为六层住宅，北面2号房为五层台阶式住宅，地下室设在2号房下面，可停泊小车20辆。在1、2号房之间设一车辆出入口。进出住宅的主要人、车流将由××路进人街坊路。在1、2号房之间设一大门，既有利于管理又能形成安静的环境，同时，在基地北侧设一副入口作消防应急之用。水箱及泵房安排在西侧空地，为半地下式，上做配电间。
② 委估房地产结构及装修情况
委估房地产1号房由于沿××路，底层将作为商业办公用房，结构为框架结构，二～五层均一楼二房住宅，其中每套三室二厅二卫四套、二室二厅二卫二套。2号房结合箱形基础做地下室作为车库。地下室的南侧部分顶板作为2号房底层住宅的院子，适当配以花坛和铺地，底～四层均为一楼二户住宅，每层有三室二厅一卫四套，五层退进后有三室二厅二套，二室二厅二卫一套及三室一厅一套。
住宅设计均采用较高标准：大厅连阳光室，南北阳台，设客厅与餐厅二个空间，外立面采用面砖贴面，利用南面挑出阳台来丰富立面效果，铝合金门窗。
7估价技术路线和方法
委估房地产属于旧区基地改建成商品房项目，目前尚在动迁阶段，尚未开始建设，因部分居民回迁，需计算该商品房的成本价格，故采用成本估价法计算采用成本法。具体计算方法是根据该基地项目的实际情况分别测算拆迁安置费、拆迁公房补偿费、补地价费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套建设费、管理费、贷款利息及微利房补价费用等，得到该项费目商品房的成本总价格，除以总建筑面积求得商品房成本单价。
8 评估结论：
本委估房地产××路94弄（76—104号）基地房地产商品房成本单价为人民币柒仟玖佰陆拾元正（RMB7960/M2）。
9 有关说明：
①本评估报告书的各项费用根据该项目实际发生的情况结合社会平均价格测算。
②本评估报告书的建筑面积根据修改的设计方案，由委托方提供设计建筑工程图纸数据为准。
③委估房地产的成本价格随着时间的推移应作相应的调整。
10评估人员：××× ×××
11评估作业日期：1996年1月24日——1996年1月26日
12审核：×××
13附件图1-5：委估房地产平面布置示意图。
上海市房地产估价所
一九九六年×月××日
范例二 建筑物资产估价范例精解

一、评估目的、评估对象范围和基本概况

受××公司的委托，为该公司改制上市发行人民币特种股票（B股），而对其占用的房屋建筑物（不包括土地使用权）进行评估，为确定资产处理方案提供依据。列入本次评估范围的建筑物包括××厂所属的在用房屋及构筑物，具体可分为办公用房、生产车间、锅炉房、变电所、仓库、烟囱等等，多为七八十年代建筑物，工业用水、暖、电等配套设施比较齐全，职工住宅多为普通自建、砖混房，配套设施齐全。工业用房的设计，施工质量都较好，其使用损耗并不严重，而自然损耗是构成实体贬值的主要原因，建筑物的维护保养基本上能够满足要求。从总体上讲，在不改变用途的前提下列入本次评估范围的建筑物可以保证正常使用。

二、评估过程

首先，要求委托方提供有关产权证明文件及技术资料、图纸等，并指导委托方填报固定资产清查评估明细表。其次，在审核会计帐目基础上进行现场勘察，核实数量，分结构、装饰装修及设备三部分进行技术鉴定，同时结合盘盈、盘亏情况对原申报数进行清查调整，并且对实物进行现场拍照。最后，在已经掌握的资料的基础上进行评定估算，得出评估结果。

三、评估方法

列入本次评估范围的建筑物处于在用状态，可继续使用，对所有者具有使用价值，因此采用重置成本法进行评估，以重置成本标准为估价标准，即首先按现有技术和价格水平计算重新购建被评估资产的全部费用，然后根据经现场鉴定所确定的综合成新率，依照下列公式计算出被评估资产的评估值。
评估值＝重置价值×成新率

四、重置成本的构成及计算依据

（一）重置成本的构成
列入本次评估范围的建筑物在本次评估目的条件下，其重置成本不应含有土地使用权的重置成本。本次评估所计算的重置成本构成如下：
1开工前规划配套收费
包括城市基础设施配套费、公共配套设施费等规划性收费项目。
2建筑安装工程费
包括水卫、暖气、煤气、电照及一般土建等单位工程费。
3配套工程费
包括建筑单位承担的道路、绿化、水、暖、电等工程性配套费及资源费。
4勘察设计等前期费
5资金成本
这时的资金成本考虑的是筹资成本，按全面开工考虑，建设期取两年，以目前建行基准贷款利率936％作为利息率。
6建设单位管理费
7税金
包括固定资产投资方向调节税。
（二）重置成本的依据
11994年《全国统一建筑装饰工程预算定额辽宁省单位估价表》；
21996年《辽宁省建筑工程预算定额》；
3辽宁省现行建筑工程间接费用标准；
4大连市房地产综合开发主要收费项目及标准；
5委托方提供的技术资料；
6评估人员调查、收集所得资料。

五、成新率的确定

本次评估采用综合因素加权系数法确定综合成新率，即首先分别按“年限法”、“完损等级打分法”和“综合判定法”计算成新系数，然后运用加权系数计算综合成新率。
年限法成新系数A1＝尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）
完损等级成新系数A2＝结构部分得分×G＋装修部分得分×S＋设备部分得分×B
G、S、B分别为结构部分、装修部分、设备部分修正系数。
综合判定法成新系数A3＝设计水平×25％＋抗震水平×15％＋施工水平×25％＋使用及维护状况×20％＋大修装饰情况×15％
综合成新率A＝B1×年限法定新系数（A1）＋B2×完损等级成新系数（A2）＋B3×综合判定法成新系数（A3）
B1、B2、B3分别取04、04、02
案例三 土地估价范例精解

第一部分 摘 要

一、估价项目名称：略
二、委托估价方：××公司
三、估价期日：1996年4月30日
四、估价结果
评估地块土地单价为9859元/平方米；
评估土地面积13710平方米；
土地资产总额为1351668900元（人民币大写：壹仟叁佰伍拾壹万陆仟陆佰捌拾玖元整）。
五、土地估价师：（略）
六、参与估价人员：（略）
七、土地估价机构：（略）

第二部分 估价对象界定

一、委托估价方
委托单位：××公司
单位地址：（略）
法人代表：（略）
联系人：（略）
二、受委托估价方
受托估价机构：（略）
机构地址：（略）
估价机构资质级别：（略）
资格证书：（略）
法人代表：（略）
三、估价目的
××公司改组为股份有限公司，发行人民币特种股票（B股），特委托我所对股份有限公司拟占用土地资产进行评估，为确定土地资产处置方案提供科学依据。
四、估价日期
1996年6月14日——7月12日
五、估价期日
1996年4月30日
六、估价对象概况
1土地实体状况
该宗地位于大连市×区×号，土地用途为工业用地，四至范围：（略）。占地面积13710平方米，土地级别为大连城区二级地二类区。土地使用证号（略）。
2土地权利状况
该宗地为某厂生产加工用地，以划拨方式取得该地的土地使用权。某公司拟以出让方式取得该地的土地使用权，手续尚在办理之中。
3建筑物和地上附着物状况
该宗地现建有车间、办公楼以及附属建筑等，层数为一至四层，总建筑面积19548平方米，这些建筑物均建于70年代。由于该厂前期是以生产轻工产品为主，因此，车间厂房多为多层，后转产轴承零配件，重型机床只能在一楼进行安装生产，因而厂房利用率相对较低。
七、地价影响因素分析
（一）企业概况：（略）
（二）一般因素
大连市是我国北方重要的港口和工业城市。以其优越的地理位置、得天独厚的气候条件、优美整洁的市容环境、雄厚的经济基础成为镶嵌在我国辽东半岛上的一颗明珠。随着改革开放和城市建设步伐的加快，全市已形成了产业门类齐全、结构比较合理的工业体系及方便快捷的海陆空交通体系，基础设施完善配套，经济实力不断加强，并正向港口、金融、信息、旅游城市及“北方香港”的目标迈进。
大连正在加速建设经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区、大窑湾港区，投资环境不断改善，吸引了众多的中外投资者。
随着投资的活跃，工业用地市场日趋完善，高新技术产业园区及大连经济技术开发区已基本形成比较开放的工业用地市场，市区土地资产作价入股日益增多，推动全市土地市场的形成和发展。
（三）区域因素
1基础设施条件
该宗地位于大连市城区西部区域，各种市政配套设施一应俱全，达到“七通一平”，且供给保证度较高。
2交通条件
该宗地位于大连市西部区域，交通便捷，距大连港约6公里，距周水子国际机场约8公里，距大连火车站西站约08公里，进出交通十分便利。
（四）个别因素
该宗地原为生产轻工业产品的工业用地，因而占地面积相对较小，生产车间多为多层，现转产抽承零配件加工，加工生产用重型机床仅限制安装在一层，因而大大限制了生产规模以及厂房的利用率，因此在继续使用的前提下，对该地块地价有减价影响。
八、地价定义
评估地块地处大连市西部地段，各种市政配套设施一应俱全，且供给保证度较高，因此，此次评估的土地价格为红线外市政配套具备“七通一平”（通上、下水、通电、通气、通暖、通讯、通路及场地平整）条件下，使用年限为50年的国有土地使用权价格。

第三部分 土地估价结果

一、估价依据
1国务院91号令《国有资产评估管理办法》；
2中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》；
3（1994）国土（法）字第153号《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》；
4大政发（1994）42号《关于发布大连市市内四区土地级别及基准地价标准的通知》；
5委托方提供的权属证件、图件以及其他有关资料；
6评估人员现场勘察资料；
7评估人员收集的房地产市场资料。
二、土地估评
（一）评估原则
1公开、公正、公平、科学的原则；
2持续使用原则；
3替代原则。
（二）估价方法
大连市城区房地产市场发育日趋完善，合资入股、企业改制等各类工业用地交易实例较多，因此，评估时仅采用市场比较法进行。经评估测算，土地单价为9859元/米2，按评估土地面积13 710平方米计算，则土地资产总额为13 516 68900元（人民币大写：壹仟叁佰伍拾壹万陆仟陆佰捌拾玖元整）。
三、土地估价结果的应用
上述估价结果为拟定国有土地资产处置方案提供依据。
由于股份有限公司拟占用土地为国有划拨土地，因此，根据国家对股份有限公司土地使用权管理的有关规定，××公司在进行企业改制时，应首先到政府土地管理部门办理土地出让手续，并缴纳土地出让金。
根据大连市政府土地有偿使用的有关文件规定，该宗地为大连市城区土地二级二类区，至评估基准日，该宗地出让金标准为473元/平方米，出让金总额为6 484 83000元。
四、需要说明的问题
1本次估价假设该宗地在不改变现有用途情况下，具备红线外“七通一平”、使用期限为50年的土地使用权价格。评估过程中参数取得建立在公开市场假设基础上。
2本估价结果仅适用于被评估宗地在现实土地利用条件下，作为××公司改制，确定土地资产处置方案的依据。改变土地利用条件或其他情况（如抵押、出租等）均须重新评估。
3本报告自提供报告之日起有效期半年。
4本估价结果经政府土地有关部门确认后生效。

第四部分 附 件

1评估地块位置示意图；
2评估地块平面图；
3《国有土地使用证》；
4估价机构资格证书。


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