第四节 房地产价格的管理技巧

一、房地产价格的含义及特点

（一）房地产价格的含义

房地产价格（目前主要以房产价格来表现，土地价格则隐含在房价之中，据此，以下简称房产价格）是由房屋生产经营过程中的社会必要劳动时间形成的价值的货币表现形式。房产价格的制定，应以正常生产、合理经营情况下的社会平均生产成本，流通费用，加上合理利润和应纳税金为依据。
房产价格在生产、流通、消费过程中，从不同的角度和不同的计算方法来看，可以划分为如下几种表现形式：
1从房屋的使用性质来分，有生产用房价格、住宅用房价格和其他用房价格。
2从房屋生产流通过程来分，有开发建筑安装造价与经营销售价格。
3从国家管理房产价格的形式来分，有国家定价、国家指导价和市场调节价。
4从房产价格的计算方法来分，有平均价格、基本价格和销售价格。
5从房产经营方式来分，有房屋出售价格与房屋出租价格。

（二）房产价格的特点
房产同其它商品一样，具有价值和使用价值。但是房产与其他商品相比，又有其特殊的属性，其价值与价格的构成，又有不同于其它商品的特点。

1房产价格形成的因素很多。以北京为例，目前的房屋建设成本，不仅含有建筑安装费、勘查设计费、土地征用拆迁安置费、税金和利润等必须的费用，而且含有四源费、大市政费、公共建筑配套工程费等。由此可以看出，房产价格形成的因素比其它商品价格形成的因素要多得多。这样，就使新建商品房的销售价不断上涨，居高不下。

2房产价格中隐含着土地价格。当前，在城市房产的交易价格中，均隐含着土地价格。在一个城市内，建筑结构、建筑标准、建筑形式、建筑年代、建筑用料、装修设备、使用性质等完全相同的房屋，只是由于地段环境的不同，房屋的价格往往差别很大。地处市区繁华地段的房屋价格要比郊区不繁华地段的房屋价格高出许多，有的差价达一倍以上。这种差价实质上是一种超额利润，它属于土地的级差收益，大部分应该归土地所有者即国家所有，而不应该全部归房屋产权人所有。

3房产价值实现的形式多、时间长。由于房屋使用期限长，绝大多数房屋都要使用30年到80年，而且用途广泛，其价值实现的形式也多种多样。用于市民居住的房屋，其价值可能随着房屋出售一次实现，也可能通过房屋出租经过多年才能实现。由于企业生产和经营的房屋，均属于固定资产，其价值要通过折旧逐年加以实现。

（三）房产理论价格的构成
房产理论价格由下列要素构成：
1土地开发费。即征地补偿费、劳动力安置费、拆迁安置费，“七通一平”费和土地使用费。
2勘察设计费。即建造房屋的工程勘察和规划设计费用。
3建筑安装费。即施工企业建筑安装房屋的工程费用，也就是施工企业建造房屋的生产成本及利润。
4经营管理费。即房屋流通过程中经营单位收取的管理费用。
5利润与税金。前者是房地产开发经营企业应得的合法收益，后者是企业应当向国家交纳的税款。

（四）影响房产价格的因素
1房屋建筑类型的不同，是影响房产价格的重要因素。不同的建筑结构、建筑标准与建筑高度的房屋，其造价有很大的差别，其适用性与耐用性也不相同，所以价格也不一样。建筑结构与装修设备好、建筑层数多与楼层高的房屋，其价值与价格就高，反之，房屋的价值与价格就低。由此说明，房屋建筑类型的差异，对房屋价格有重要的影响。
2房屋建筑地段、朝向与楼层的不同，也是影响房产价格的重要因素。在同一个城镇内，由于房屋所处地段和市政公用设施、文化教育、医疗卫生等环境条件存在着差异，会给使用者带来不同的经济效益与社会效益，因而对房屋价格会产生重要影响。在同一幢住宅楼内，居住在不同朝向和不同楼层的房屋，其方便程度与舒适程度有所不同，也会影响房屋的价格。
3房屋使用性质的不同，亦是影响房产价格的一个因素。一般来说，居民住宅用房，售价与租价要相对低一些，办公、教育、科研、医疗用房，售价与租价要相对高一些，生产营业用房售价与租价更高一些。
4房屋投资贷款利率的不同，也会影响房产的价格。由于房屋开发建设投资量大，周期较长，因此，贷款利率的高低对房产价格也有较大影响。
二、房产价格政策
（一）房产价格政策的涵义
房产价格政策，是指中央和地方人民政府为管理房屋商品价格而制定的方针政策、价格标准和行政主管部门管理房产价格的权限、手段及监督检查制度的总称。房产价格政策的涵义是：
1在房产流通领域，要保持房地产市场价格的基本稳定。在正确处理国家、集体、个人三者利益关系的前提下，保护房屋建设者、经营者和消费者的合法经济权益。
2在房产价格形式上，对居民住宅实行国家定价，对非住宅用房实行国家指导价，对企事业单位之间、私人之间的房产交易，实行市场调节价。
3在房产价格构成上，应当包括房屋生产的社会平均成本、应纳税金、企业利润和正常的流通费用。
4制定、调整实行国家定价和国家指导价的房产价格，应当接近房产价值，反映供求状况，符合国家政策要求，并遵循以下原则：
（1）各种不同类型的房屋应当保持合理的比价关系，房产价格与其它社会商品价格之间也应当保持合理的比价关系；
（2）按照房屋的不同等级规格和质量标准，实行按质论价；
（3）根据房屋的座落和新旧程度等不同的条件，实行合理的地段环境差价、朝向差价、楼层差价和新旧程度差价；
5依照上述制造和调整实行国家定价和国家指导价的范围和要求，区别不同类型的房屋，分别制定不同的价格标准。
以上就是房产价格政策的基本函义。

（二）房产价格政策的作用
城市房地产市场是我国整个市场体系的重要组成部分。房产价格则处于房地产市场的中心地位，它是调节房屋生产和消费的有效经济杠杆，是房产流通过程中各种经济利益的集中体现，是房地产市场运行机制中重要的构成因素。正确的房产价格政策与合理的房产价格体系，在房屋的生产、交换、分配、消费过程中具有极其重要的作用，归纳起来，有以下几点：
1有利于推动房屋建设的发展。实行正确的房产价格政策，建立合理的房产价格体系，对于房屋建设有巨大的推动作用。党的十一届三中全会以来，由于国家制定了正确的房产价格政策，建立了房产价格体系，使房地产开发经营企业有利可得，使房屋消费者承受得起，从而大大推动了城市房屋建设事业的发展。以北京为例：1978年以前，全市房屋建筑年竣工面积最多只有200～400万平方米，1991年的竣工面积已达1千零几十万平方米，比1978年以前的最高年份增长了一倍半。
2有利于搞活房地产流通。实行正确的房产价格政策，建立合理的房产价格体系，对搞活房地产流通十分有利。在实行改革开放以前，由于房产价格偏低，政策限制过死，房屋流通基本处于停滞状态。实行改革开放以来，由于中央明确提出了房屋商品化方针，制定了合理的价格政策，不仅有大批新建商品房进入流通领域，而且有不少旧房进入市场出售或出租，房地产市场也变得活跃起来，据统计，北京市1990年新建商品房成交数量和旧房成交数量与前几年相比，均有成倍上涨。
3有利于调节住房消费。实行正确的房产价格政策，建立合理的房产价格体系，对住房消费能起到有效的调节作用。新中国成立以后，我国对职工住房实行低租金福利性的政策，住房支出在职工家庭消费支出中所占的比重越来越小，目前仅占家庭月平均收入的1％左右。由于租金过低，刺激了人们对住房的过高要求。自1987年以来，根据国务院关于实行住房制度改革的指示精神，烟台、唐山等城市将每平方米住房月租金提高到1元以上，达到准成本租金水平，从而增加了居民的住房消耗支出，抑制了住房需求，使少数住房过多的居民主动退出了多余的住房。
4有利于促进房屋建筑企业公平竞争。实行正确的房产价格政策，建立合理的房产价格体系，可以促进房屋建筑企业之间的公平竞争。对于进入流通领域的房屋都要分等定级，按质论价，在划定等级的基础上，实行优质优价。对于施工质量好、工艺水平高、选用材料适当、使用功能齐全的优质房屋，要列入同类房屋的最高等级，评定最高的价格。对于施工质量差、工艺水平低、使用功能不全或者粗制滥造、偷工减料的房屋，要列入同类房屋的最低等级，评定最低的价格。使付出劳动代价大者多得收益，使付出劳动代价小者少得收益，使投机取巧者不得收益。只要长期坚持这样的价格政策，就一定会促进房屋建筑企业的公平竞争，推动房屋质量不断提高。

（三）制定房产价格政策的原则
制定房产价格政策，建立房产价格体系，属于重要的行政决策。为了保证决策正确，必须遵循下列原则：
1必须符合价值的原则。商品的价格必须符合价值，这是商品经济规律的客观要求。制定房产价格政策，建立房产价格体系，也必须遵循房产价格必须符合房产价值的原则。只有如此，才能自觉地运用价格规律，推动房地产经济的发展。我们应当在实际工作中努力实现这个原则，尽快扭转部分房产价格与价值相互背离的扭曲现象。
2必须实行按质论价的原则。房产价格不仅有量的规定，更要有质的要求。按质论价，就要按照房屋的质来确定房产的价格。所谓房屋的质，就是指房屋在使用价值功能方面存在的差异。例如，房屋的结构、标准、用料、装修、设备、地段环境、朝向、楼层、开间大小、附属面积多少和施工质量如何等项条件的不同，都能说明质的差别，都会直接影响房屋的使用价值。因此，在建立房产价格体系时，必须客观地反映房屋质的差别。具体说来，就是对于不同质的房屋，必须实行不同的价格标准，优质优价，低质低价，同类房屋的价格标准，必须反映房屋内在质的差别。
3必须反映供求关系的原则。商品供求关系对价格涨落所发生的影响，是不言而喻的。对于房屋而言，供求关系对房产价格的影响也是十分显著的。房屋数量高于消费需求数量，出现供过于求，房产价格就会下降；房屋生产数量低于消费需求数量，出现供不应求，房产价格就会上升。当前，房屋供不应求是主要矛盾，因此，房产价格必须随着房屋供求关系的变化及时调整，以正确反映房产市场的供求状况。当房产市场出现供不应求时，应当把房产价格适当调高一些，用以鼓励生产，限制消费，求得供求平衡。当房产市场出现供过于求时，应当把房产价格适当压低一些，用以限制生产，鼓励消费，求得新的供求平衡。房产价格必须反映市场状况，也是不能违背的客观规律。我们在制定房产价格政策时，必须遵循这一规律。
4必须适应社会承受能力的原则。所谓房产价格的社会承受能力，包括企事业单位和职工个人两个方面。我国是个发展中国家，生产水平还比较低，无论企事业单位或个人对于房屋消费的经济承受能力都是有一定限度的。房产价格的制定和调整，必须从现实情况出发，以国家、企事业单位和职工个人能够承受的价格水平为立足点，不仅对职工的居住用房应该如此，对于不盈利的或盈利不多的企事业单位的生产营业用房也应如此。为了做到这一点，而又不使房屋的生产经营者亏本，只有两条办法，一是控制房屋的建筑标准，降低房屋造价；二是国家和盈利企业对职工个人的住房消费，在力所能及的范围内给予适当补贴。
三、房产价格管理

（一）房产价格管理的概念和意义
1房产价格管理的概念：
房产价格管理，是指政府主管部门，对流通领域的房产买卖、租赁、交换、抵押等成交价格所实行的宏观调控与微观管理活动。房产价格管理，既包括房地产固定交易场所内成交的价格管理，又包括房地产固定交易场所外成交的价格管理。房产价格管理是房地产市场管理的核心内容。
2房产价格管理的意义：
对社会商品进行价格管理，是国家和地方政府管理国民经济的重要手段。而房产价格管理，则是政府主管部门管理城市房地产经济的重要手段。价格管理，无论是国民经济管理中，还是在房地产管理中，都占用重要的地位。其意义表现在以下几个方面：
（1）保证国家房产价格政策的贯彻实施。为了发展城市房地产经济，充分调动房地产经营者的积极性，加快房屋建设，满足社会生产和人民生活不断增长的用房需求，国家和地方政府制定了一系列房产价格政策。而要保证这些政策得到贯彻实施，就必须加强房产价格管理。只有按照国家的政策制定合理的房产价格标准，建立必要的房产价格体系，健全价格评估制度，严格成交价格的审批手续，认真查处价格违章违法活动，做好一系列价格管理工作，才能使国家的房产价格政策切实得到贯彻落实。离开强有力的价格管理，国家的房产价格政策所要达到的目标就会落空。
（2）保障国家和地方政府的利益不受损失。在房产价格管理中，属于应该保障的国家和地方政府的利益包括；向职工和居民个人出售公有住房，除按规定的优惠政策定价外，不得降低出售价格；买卖成交的房产，买方必须按规定向主管部门缴纳契税，买卖双方必须按规定向主管部门交纳手续费；租赁成交的房产，出租方必须向国家交纳房产税，租赁双方必须向主管部门交纳手续费；买卖、租赁等交易双方不得隐价瞒租、偷税漏费；对于违反价格政策、牟取非法收入的当事人要给予处罚，该没收的非法收入要坚决没收，该罚款的要坚决罚款，等等。所有这些，都要通过房产价格管理来实现。否则，将给国家和地方政府带来损失。
（3）保护房屋生产者、经营者和消费者的合法经济权益。如果说房产价格本身是房屋生产、经营、消费三者经济权益的连结者，那么房产价格管理就是三者经济权益的保护者。对于屋的生产经营者来说，他们所关心的是生产经营的合法利润能否实现。对于消费者来说，他们所关心的是能否以合理的价格买到称心如意的房屋。而房屋生产、经营、消费三者的经济权益能否真正得到保护，关键在于房产价格管理部门评估审定的价格是否公平合理。由此可见，房产价格管理工作有多么重要。如果房地产管理部门评估审定的房产价格是公平合理的，那么三者的经济利益就会得到全面保护。反之，如果房地产管理部门评估审定的房产价格不公平、不合理，那么就会使一方或两方的经济权益受到损害。因此，政府主管部门必须认真做好房产价格管理工作，切实保证房屋的生产、经营、消费三者的合法经济权益。
（4）制止房产价格违法活动。房产价格管理的基本任务，在于保持房地产市场价格的基本稳定和维护房产交易各方的合法经济权益。对于房地产流通领域出现的高价买卖、高价租赁、隐价瞒租、偷漏税费等违法行为，房产价格管理部门必须加强监督检查，发现问题要及时制止，严肃查处。要充分发挥房产价格管理的监督检查职能，树立价格管理部门的权威，努力作好价格管理工作。

（二）房产价格管理的对象和内容
1房产价格管理的对象：
凡是在流通领域内以各种方式和价格进行货币交换的房屋，或者因某种原因需要评估价值或价格的房屋，均属于房产价格管理的对象。具体说来，大致有以下一些方面：
（1）各类新建商品房的出售价格；
（2）各种不同所有制旧房的买卖价格；
（3）各类新建商品住宅和非住宅的租赁价格；
（4）各种不同用途的旧房的租赁价格；
（5）住房制度改革中新、旧住房的出售与出租价格；
（6）机关、团体、军队、学校、企事业单位之间转让房屋产权或出租房屋使用权的价格；
（7）以房产做投资与国内企业或外商合资、合营、合作企业的房产入股价格或租赁价格；
（8）各类房产保险、纳税的基本价格；
（9）拍买房产的标底价格；
（10）拆迁房屋的补偿价格；
（11）各类房产的抵押、典当价格；
（12）落实政策收购房屋的价格；
（13）继承、赠与、析产房屋的价格；
（14）政府有关部门收购危险房屋的价格；
（15）各类房产的交换价格；
（16）评估企业固定资产的房产价值或价格；
（17）以自有房产与他人合作扩建、改建房屋的价格；
（18）以其它形式买卖、租赁、交换房屋的价格。
以上各类房屋的价格或价值，都属于价格管理的对象，每项价格的议定，都要事先经房地产管理机关进行评估。其中，属于交易价格的，必须报房地产交易管理部门审核批准。属于租赁价格的，必须报房屋所在地房管机关审核同意。
2房产价格管理的内容
房产价格管理，既是整个商品价格管理的一部分，又是一项专业性管理。它内容丰富，任务繁重。从房产的生产、流通到消费都需要价格管理，都含有价格管理的内容。房产价格管理的主要内容是：
（1）制定房产价格标准：房产价格标准，是指一个城市同一类别等级房屋的平均价格，是进行房产价格评估的依据。制定房产价格标准，是指政府主管部门为适应房产买卖、抵押与租赁的需要，根据不同结构、不同标准的房屋的社会平均建设成本和地段环境差价，参照市场供求状况，对各种不同类型的房屋制定的多种买卖价格标准与多种租赁价格标准。制定房产价格标准的根本目的，在于保障进入流通领域的房产以公平合理的价格成交，维护交易各方的合法经济权益，保持房地产市场价格的基本稳定。
房产价格标准，是房产价格评估的准绳，是审核房产成交价格的依据，是交易双方议定价格的基础。
1）制定房产价格标准的依据。制定房产价格标准，有赖于房产价格体系的建立，没有健全的价格体系，就不会有完整的价格标准。目前，我国实行的国家定价、国家指导价和市场调节价等三种价格形式，构成了社会商品的价格体系，也构成了房屋商品的价格体系。有了这种价格体系，房产价格管理部门就可以根据房屋商品化的方针，根据房产所有权性质与房屋使用性质的不同，根据房屋商品流向与需求者经济承受能力的不同，分别制定不同的房产价格标准，应用于不同种类、不同方面的价格管理与评估。
2）各类房产价格标准的构成。房产价格标准，一般由房屋的基价和调剂价两部分构成。房屋的基价，是指房屋的基本价格。房屋的调剂价是指房屋价格的调剂因素。例如，新旧房屋的买卖价格，均以建筑面积的综合造价或重置成本价为基价，以房屋的地段环境、朝向、楼层和新旧程度等条件的差异，作为对房屋基价的调剂因素。在评估房屋基价的基础上，再按调剂因素对房屋基价进行调整，即可评出房屋买卖的具体价格。又如，新旧房屋的租赁价格，均以由几项因素构成的月平均租金为基价，以房屋的地段环境、朝向、楼层、设备、装修等条件的差异，作为对租金基价的调剂因素，在评估房屋租金基价的基础上，再按调剂因素对租金基价进行调整，即可评出房屋租赁的具体价格。
房产价格标准制定以后，还要根据市场行情的变化，不断进行调整。新建商品房的价格标准，一般都随着综合造价的审定及时进行了调整。需要定期调整价格标准的主要是旧房，调整旧房价格的周期一般以一至三年调整一次为宜。
3）制定房产价格标准的程序。制定房产价格标准的程序，大体可分为以下六个步骤：
a提出任务，明确目标。即确定所拟房产价格标准的类型和依据。
b调查研究，搜集资料。主要是通过计划、统计、物价、银行和房屋开发管理、设计、施工等部门，搜集与制定房产价格标准有关的单方造价、地段差价、市场供求状况等数据资料。
c拟定价格标准方案。在调查研究基础上，综合房屋的单方造价与各种调剂因素的构成情况，拟定出各类不同结构、不同标准与不同用途的房产价格标准方案。d广泛征求有关部门意见。一般来说，要征求计划、建设、物价、银行、法制办等部门的意见，对方案进行修改、补充，使之趋于完善。
e上报省、市人民政府审批。房产价格标准必须经省、市人民政府批准，方具有权威性和法律效力。
f组织贯彻实施。房产价格标准经省、市人民政府批准颁布以后，房地产机关和有关部门要积极组织力量认真贯彻执行。
（2）进行房产价格评估：房产价格评估，是指对一幢房屋、一套房屋或一间房屋的具体价格或价值的评议和估算。
房产价格评估的原则是：以房屋的结构、类型、标准、装修、设备、新旧程度、地段环境、朝向、楼层等条件为基础，以房产价格标准为依据，以客观公正的立场为准则，以严谨的科学方法为手段，以评定公平合理的价格为目的。
房产价格评估，既是加强房产价格管理的基本内容，又是实现房产价格管理的重要手段。房产价格评估的内容与房产价格管理的内容相一致。通过价格评估，对各类不同的房产评出合理的价格，可以使国家的房产价格政策得以贯彻执行，使政府制定的房产价格标准落在实处，进而调控房地产市场，保持房产价格的基本稳定。
（3）审批房产成交价格：审批房产成交价格，是指一切房产的买卖价格和非居住用房的租赁价格，在双方当事人成交以前，都要经过房地产管理机关审核批准。否则，成交的价格就是不合法的。
审批房产成交价格，主要是审查交易双方议定的买卖或租赁价格是否符合国家和地方政府的规定，有没有价格过高或价格过低以及隐价瞒价情况。其目的在于了解市场行情，保护合法交易，控制房价上涨幅度，保持房地产市场价格的基本稳定。房地产机关审批房产成交价格，是加强房产价格管理的重要环节，必须认真抓好。然而，从目前实际情况来看，许多城市尚未把房产成交价格的审批工作全面管理起来，尤其是对新建商品房的成交价格管得很少，甚至尚未插手管理。有的城市虽然建立了出售新建商品房的价格申报审批制度，但对开发经营企业的实际售价却不加过问，事实上尚未全面管起来。有些公有房屋和私有房屋的买卖、租赁价格，根本没有经过房地产管理机关审批，就私下成交了。由此证明，当前的价格管理工作还存在薄弱环节和漏洞，应当加紧努力，尽快改变这种局面。
（4）查处房产价格违法行为：房产价格违法行为，是指房产买卖或租赁双方当事人违反国家和地方政府房产价格管理的政策规定，未经房地产管理机关进行评估和批准，私自议价成交，任意抬高或压低房产价格，隐价瞒租、偷漏税费等违法行为。加强房产价格的检查监督，查处违法行为，是房产价格管理的重要环节。在私自定价成交者中，有些人是由于不了解政府的政策规定，法制观念淡薄。而另一些人则是明知故犯，有意逃避主管部门的管理和监督。隐价瞒价者一般是为了欺骗政府，偷漏税费。任意抬高房价者，大多发生在机关、企事业单位购租集体单位的公房或个人的私房方面。而任意压价出售房屋者，则大多发生在机关、企事业单位向职工出售公有住房方面。其结果是国家不应该支付的房价款付出去了，国家应该收回的房价款和有关税费却收不进来，使国家、地方和单位蒙受重大经济损失。由此可见，查处房产价格违法行为，加强房产价格管理工作，直接关系国家、单位、个人三者利益关系，是一项极为重要的任务。
查处房产价格违法行为的重点，在于对成交的房产价格加强检查监督，及时发现和制止私自议价成交、隐价瞒租、任意抬高或压低房产价格等不法行为。各级房产价格管理部门和工作人员应当树立坚强的事业心与责任感，坚决同各种违反房产价格政策的行为作斗争。对已经查出的违法案件，要及时做出严肃处理，切实保障国家的经济利益不受损失，同时，保障企事业单位和个人的合法经济权益。


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