第二节 物业价格评估技巧

一、物业价格评估的意义
物业价格评估是物业市场经济运行的重要一环。正确估价物业现值，合理确定物业价格，对我国社会主义市场体系的完善，有着重要的意义。具体表现在如下几个方面：

1物业价格评估是国家对房地产资产管理的可靠依据
房地产是一项重要的资产，占国家总财富的极大比重，在市场经济条件下，要管好、用好这笔庞大的国有资产，仅仅停留在房地产的单位数量上是不够的，只有从价值上掌握这项重要资产的总量，才能进行有效的管理，唯有进行科学、合理的评估，才能实现这种由单纯数量管理向价值管理过渡。

2物业价格评估是国家对房地产业财政预算的重要依据
国家对房地业的预算支出除按经济的发展要求和人口增长的需求确定住宅建设的发展规划，需要通过科学的评估确定住宅建设的成本及征地补偿等，从而确定住宅建设的投资规模。国家通过房地产而征收的各种税费，都是以房地产价值为课税基础。为避免征税额不公平及偷税漏税。必须对房地产进行科学的估价，以作确定税率提供权威性的计算依据。

3物业价格评估是房地产经济活动的有效管理手段
房地产业的发展有赖于金融业的参与，无论是投资者还是消费者都要到银行抵押贷款，而银行为了减少发放贷款的风险，要对抵押的房地产进行评估。为了物业在买卖、租赁、拍卖、转让、保险等过程中首先遇到的是该物业的价格问题。另外，企业的合资、合作、合营、企业兼并及企业间债务处理等，都需要对物业价值进行科学而合理的评估。

4物业价格评估是住房制度改革和土地制度改革的重要基础
住房制度改革中住宅租金的计算，土地使用制度改革中地价的确定，都要通过物业价格的评估才能测算。

5物业价格评估是完善房地产价格机制的前提条件
物业价格评估可提供一个科学的，公正的物业价格测算程序和标准，有助于物业价格的规范化、科学化，从而完善房地产价格机制。

6物业价格评估是房地产仲裁的依据
物业价格评估，对房地产纠纷中买卖、租赁、抵押、课税、入股等所涉及的价格与租金，提供一个公正、权威的价格，以保证价格的准确性与有效性。
二、物业估价的原则
依据我国物业估价工作，应遵循的原则主要有下列几点：

（一）合法原则
物业估价必须在法律规定的条件下进行。如城市规划规定了土地的用途、容积率、复盖率、建筑高度和建筑风格等。物业估价必须在房地产的使用符合这些限制范围内进行。

（二）最佳效益原则
物业估价不仅要在房地产合法的使用条件下进行，还要以房地产最有效使用为前提来进行。如某宗房地产，城市规划规定，即可作商业用，也可作居住用，估价则以假定为商业用途使用为前提。反之以商业与居住混合用途或居住用途为前提。这是房地产利用竞争、优选的结果。

（三）供求原则
房地产价格同其他物品的价格一样，受供求关系的影响。若需求不变，供给增加，则价格降低，若供给不变，需求增加，则价格上升。由于房地产具有固定性、地区性和个别性，所以供求情况主要是指当地同类房地产市场的供求情况。

（四）替代原则
在同一市场上的具有相近的房地产，其价格也应相近在评估一宗房地产价格时，找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作比较参照物来进行评估，然后对其差别作适当的修正。

（五）评估时日原则
房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性。在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。
估价时日一般是估价人员执行现场查勘日期，或因特殊需要将其他日期指定为估价时点。确立评估时点的意义在于：估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。如政府有关房地产方面的法规、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均会影响评估的价格。如运用市场比较法评估一宗房地产的价格，由于比较实例的交易时间不同，其时值也不同。因此，要把不同时间的比较实例的价格都修正到某个标准时间上，即以估价时点为标准时间，这样，这些实例才能作为等价的替代物。

（六）公正原则
物业估价必须站在公正的立场上，要尊重客观事实，不带主观随意性，不受外部干扰，也不屈服于外界压力，以评估标的物的价值为依据，符合客观实际，按照科学的评估标准、方法和程序；实事求是地进行评估。
坚持公正原则，必须做到以下几点：
1深入调查研究，掌握准确、可靠的资料，采取科学的计算方法，仔细地计算每个物业价格，分析论证定价；
2公正清廉、不偏袒任何一方，若有亲属关系，应实行回避。
3具备专门的估价技术、丰富的估价经验和遵循严谨的估价程序。
这是物业估价人员必须遵守的重要原则。

三、物业价格评估的程序
物业估价是一项很复杂的活动，它是一项政策性、技术性很强的工作，要高效、高质量地评估物业价格，必须建立科学的估价程序，使估价工作规范化、制度化、以保证评估过程中的工作质量，降低人力、物力的消耗，能在最短的时间内准确地完成估价任务。

（一）申请与受理
物业的评估可分为如下两种：
1程序性评估
物业产权转移（买卖、继承、赠与等）过程中，主管部门为了加强管理，而进行的评估。
2委托性评估
业主或交易双方的当事人，为掌握该物业的价值，委托评估机构或其他有关部门进行的评估。
不论程序评估或委托性评估，当事人都要向受委托的评估机构提出书面申请，并按规定填写评估委托书。
受理单位应按管辖原则、有偿原则及自愿原则决定是否受理。

（二）明确估价目的
受理部门在接受委托后，首先要明确估价的目的。一般估价的目的如下：
1房地产抵押估价
委托评估人以房地产抵押的形式向银行获取贷款，需作该宗物业的市值估价。
2房地产拆迁补偿估价
委托估价人在需要占用某房地产时，应对原使用者的拆迁做出经济补偿，其依据为该物业的市值估价。
3房地产底价评估
委托估价人进行房地产出让、转让的招标、拍卖工作前，要对该宗物业进行底价的评估。
4房地产买卖评估
委托估价人在购买某宗房地产时，需要对该宗房地产进行估价。
5房地产投资价值估价
委托评估人在以房地产作为经济合作的投资资本时，需对该宗房地产作出价值评估。
6房地产产权纠纷估价
委托评估人在发生房地产纠纷时，要做该宗房地产的价值评估。
7其他
如房地产保险；购买房地产抵押、公债、证券；确定建筑物更新的可行性；确定破产清算价格；判断房地产市场供需走向等。

（三）物业估价合同
物业估价合同是指委托评估方和受理评估方，经双方充分协商，为实现物业的估价目的，确定双方的权利和义务所签订的契约。估价合同应取得公证，以得到法律保护。
下列房地产估价合同可供参考。

房地产估价合同

签订合同双方：
委托估价方（以下简称甲方）
受理估价方（以下简称乙方）
甲乙双方经充分协商，兹就房地产估价事宜订立本合同，内容如下：
一、甲方因的需要，委托乙方对下列房产在 年 月 日的价值进行评估：

二、乙方应根据甲方的估价需要，保证对上列房地产予以客观、公正地估价，最后出后该委估房地产的估价报告书，于 年 月 日以前交付甲方。
三、甲方应于 年 月 日以前将委估房地产的产权经营状况、税务或建造费用等估价所必要的资料提交给乙方，或配合乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必要的资料。
甲方应提交乙方的资料具体如下：


四、乙方在估价期间需要到现场勘察，甲方须陪同并提供方便和配合。
五、乙方对甲方委估房地产的文件资料，应妥善保管，并尽保密之责，非经甲方同意不得公开或泄露给他人。
六、甲方应付给乙方的估价服务费依甲乙双方认同的下列收费办法计算：
自本合同签订之日起日内，甲方应预付给乙方 元（人民币、美金），余款待乙方将估价报告书交付后日内付清。
七、乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书，每逾期一日未交付估价报告书应赔偿甲方估价服务费 ‰。
甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等资料，乙方可按耽误时间顺延估价报告书的交付时间。
八、甲方如果中途中断估价要求，乙方工作已经过半，甲方则应付给乙方全部估价服务费，乙方尚未过半，甲方则应付给乙方全部估价服务费的 ‰。或已预付的估价服务费不予退还，上述两者之中取其高者。
九、甲方接到乙方提交的估价报告书次日起 日内。如对估价结果有异议，且有正当理由。可向乙方提出复估或重估书，乙方应在接到甲方申请复估或重估书次日起 日内完成委估房地产的复估或重估报告书，交付甲方。甲方逾期不提出者。估价报告书生效。
十、其他：
十一、本合同自甲乙双方正式签订之日起生效，其中任何一方未经对方同意，不得随更改。如有未尽事宜，经双方协商解决。
十二、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，公证机关执一份。
本合同于 年 月 日正式签订。
甲 方 乙 方
法定代表人 法定代表人
地 址 地 址
邮政编码 邮政编码
电 话 电 话
银行帐户 银行帐户
公证机关：
公 证 员：
公证日期：
（四）受理估价要素的确定
受理部门在接受委托后，要对各评估对象的受理要素予以确认。这些基本要素归纳如下：
1评估对象
确认评估对象本身的基本条件。它分为以下两类：
1）实体性条件。
包括土地的地块号、位置、面积、形状、房屋的位置、类型、结构、占地面积、建筑面积、使用情况等。
2）权利性条件
物业的权利状态、如完全产权，不完全产权或租赁权等。
2估价范围
一般房屋与土地总是连带在一起的，但具体估价时，按处理方法而异。其估价范围可分为三种类型。
1）独立估价
单独就该物业的基地作出估价。
2）部份估价
仅就物业涉及的土地或地上建筑物进行估价。
3）合并或分割估价。
对物来进行分割或合并所作的估价。
3评估期日的确定
评估期日是确定物业估价额的基准日期。由于物业价格受时间的影响较大，不确定评估基准日期，估价就无意义。
4明确估价书的交付日期
交付估价报告书的日期一般是委托者提出的，估价人员应满足其要求。当难度较大提出时间较短，则可通过协商，定出一个合适的时间。
（五）资料的收集与整理
为保证评估结果的客观性，必须要在占有大量、详尽资料的基础上才能进行。因此，要查明以下内容：
1产权资料
查明物业位置的正确性，物业所有权变更及归属的综合资料。
2房屋建筑资料
查明建筑物类型、年代、结构、设备、造价、装修、新旧程度及使用等情况。
3市场交易资料
了解房地产市场行情，交易情况，市场特性，买、卖方的购销意向等。
4土地资料
包括土地的等级、地价、地价级差及调节系数。
5其他
周围环境景观，基础设施、交通等情况。
（六）现场查勘与要素确认
现场查勘就是对评估对象进行的实地调查分析。现场查勘的目的在于对评估要素进行确认。
1估价对象的实体确认
确认物业的位置、坐落、部位，使用类别、地号、面积、地形、结构类型、式样。查勘房屋装修、设备及使用情况，测定其地段、朝向、层次，确定建筑年份、测绘房屋及鉴定房屋的完好程度等。
2估价对象的权利状况确认
根据查勘资料，对原来确定的权利状态进行核实。
3估价对象的环境状态确认
通过实地调查，进一步明确估价对象的商业服务、市政设施、文化教育、环境卫生、交通、绿化等环境条件。
（七）估价作业
经过现场查勘以后，物业价格评估便进入了估价作业阶段，一般的价格评估作业分成以下几个内容：
1资料的综合分析
合理确定估价基本数据的工作，要对收集到的原始资料运用科学的方法进行归纳、分类、比较、选择、最后得到真实可靠的基础资料。
2价格形成分析
对影响物业价格的众多因素进行分析比较，把握各种因素的作用程度。
3估价方法的选择
按估价对象的实际情况和掌握的资料条件，选择合适的方法。
4价格的调整
在评估作业时，往往同时采用多种方法，而这些方法的估价结果很难取得一致，一般，根据多种结果综合一个价格。综合方法一般有以下几种：
（八）估价报告书的编写
估价报告书是记录估价成果的重要文件。
1估价报告书的类型
1)定型式
固定格式、固定内容、估价人员必须按要求填写，不得随意增减。
优点写作省时省力，缺点不能深入分析特殊事项。
2）自由式
估价人员根据估价对象的具体情况确定，而无一定格式。
优点是可深入分析特殊事项，缺点易遗漏一般情况。
3）混合式
兼取前两种估价报告书的格式，即有定型式，又有自由式。
不论估价报告书的形式如何，均应客观、公正、详实地记载估价结果及过程。
2估价报告书的主要内容
1）受委估方名称；
2）受理估价方名称；
3）估价对象概况：
（1）土地
名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程度、地质条件等。
（2）建筑物
名称、坐落（门牌）、面积、楼层数、结构、装修、设备、建成年月、用途、地基情况、产权等。
4）估价目的；
5）估价时日；
6）估价依据；
7）估价采用的方法、技术路线和测算过程；
8）最终估价值（决定理由）；
9）估价条件及估价额应用的说明事项；
10）估价作出时间（起止年月日）。
3附属资料
1）所在地的地籍图；
2）基础平面图；
3）建筑平面图；
4）对比估价先例所在地略图；
5）邻近状况照片；
6）涉及他项权利时，附契约条款。
7）建筑物的估价单、施工计划书。
8）该物业过去的收支情况资料。


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