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第六节 维修基金的使用与管理技巧 一、维修更新工程费的组成 在新建物业包修期满后和公有房屋出售后，为确保房产物业的公用部位、公共设施和共用设备的完好和正常运转，必须要保证能够对其进行定期检查、大修和更新，定期更换一些零部件，这些都需要费用开支。这些费用开支就是维修基金的运用内容。因此维修基金也叫大修更新基金。由于房产物业的价值巨大，它的维修更新工程的费用也是颇为可观的，包括的内容也是复杂多样的。归纳起来，主要包括以下几项： 1工资津贴等费用 2设备、零部件和材料购置费 3机械使用费 4水、电、风气费 5管理费 这里需要指出的是，若物业管理企业将维修更新工程交由专业施工队伍承包完成，则维修基金的构成内容只有一项，即支付给专业施工队伍的维修更新工程承包费。 |
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二、维修基金的管理要求 (一)专户存储，调剂使用，滚动增值 物业管理企业从多种渠道筹措到的维修基金，都应在收到时即设立专门账户，存入金融机构，专款专用。待房产物业包修期满后，由物业管理企业视实际情况进行使用，专项用于房产物业的公共部位、共用设备设施的维修、更新。但是，由于房产物业的价值巨大的特点，决定了它的维修和更新成本要比一般的耐用消费品大几十倍甚至几百倍，再加上通货膨胀等因素，因而从业主、开发商等渠道筹措到的维修基金是不能满足房产物业到维修更新时所需的成本开支的，这就要求物业管理企业必须尽可能地充分利用维修基金，提高资金利用效果，使维修基金能够滚动增值起来。另一方面，由于物业管理企业所接管的物业有先有后，有新有旧，这就造成了房产物业需要维修更新的时间有差异，致使维修基金的调剂、融通使用，提高使用效率和滚动增值成为可能。但这里需要强调指出的是，调剂、融通使用维修基金的前提是确保维修基金本息的完整、安全，确保房产物业需要维修更新时有足够的资金。因为调剂、融通维修基金的根本目的是为了提高维修基金利用率，使之滚动增值起来，从而可使房产物业和居住者能够长治久安。所以维修基金调剂使用时必须要投向到盈利率高、收效快而又风险小的项目上。只有这样，才能既可确保维修基金的本息完整，又可使之滚动增值，满足房产物业维修更新支出的需要。 (二)提高维修基金的使用效果 由于房产物业具有固定性、个体性、连带性、庞大性和价值大的特点，因此，选择更新方案时必须慎重。不但要考虑技术性能上的先进性、舒适性和外表的美观性，而且要考虑经济上的合理性，即用新的房产物业的附属设备设施替换旧的房产物业的附属设备设施，能为企业节约多少资金，增加多少营业收入，带来多少经济效益。房产物业的附属设备设施是否要更新及什么时候更新，在其功能和使用效果基本相同的情况下，主要取决于维持现有的房产物业的附属设备设施正常运转的年成本高低。房产物业的附属设备设施使用的年成本高低受其一次性投资支出和年使用费两个因素的影响。 房产物业的附属设备设施的一次性投资支出包括附属设备设施的投资支出(即设备设施采购成本，包括设备设施的买价、运到目的地前发生的包装、运输、装卸费、采购费和设备设施安装前保管费。若是进口的设备设施还包括国外海运费、保险费、关税、增值税、外贸手续费、银行手续费等)、设备设施安装工程投资支出、设备设施的基础、支柱、炉体砌筑建筑工程投资支出等。 附属房产物业设备设施的年使用费包括设备设施的运行费(如机上人员工资福利费、消耗燃料、动力、机油等)和日常维修费。 (三)维修基金财务计划与维修更新的资金需要 物业管理企业接管的房产物业由于使用和自然力侵蚀等，会逐渐损失其使用功能而需大修和更新。如房屋建筑物会由于风吹日晒雨淋的侵蚀而逐渐破旧，设备设施会随着时间推移和使用而逐渐氧化生锈、损坏。因此，为保证每一项物业到需要维修更新时有足够的资金，防止某一时期因维修更新过度集中，造成维修更新费用过度增加，就要求正确预算每一物业项目的物理寿命，然后计算它的大修更新成本，确定年度月度维修更新资金的需要量，制订年度维修基金财务计划。因为一个物业管理企业往往接管着众多的物业，如深圳物业管理公司管辖的物业，建筑面积近100万平方米。这么多物业有的年初需要维修更新，有的年末需要大修更新；有的这个月需要大修更新，有的下个月需要大修更新。因此，为了既能使维修基金调剂使用滚动增值，用活起来，提高资金利用效率，又能保证某年某月的大修更新正常进行，必须在每个年度开始前编制年度维修基金财务计划。维修基金财务计划的编制，既可保证大修更新的资金来源，又能有效控制物业管理企业大修更新的成本费用开支，做到心中有数。当然，在编制维修基金财务计划时，要充分考虑更新时的通货膨胀因素，对每一项物业的大修更新成本应每年调整计算，以便留出一笔更实际的维修更新资金，保证到时有足够资金完成大修或更新工作，使物业能保值增值。 (四)加强成本核算降低维修更新成本 加强成本核算，严格物业维修更新工程成本的开支范围，是物业管理企业对维修基金进行管理的一个极其重要的环节。认真做好维修更新工程成本的核算工作，对于降低维修更新成本，加强维修基金管理，提高维修基金的使用效果，更好地完成物业的大修更新工作都有着重要的意义。因为物业管理企业严格维修更新工程成本开支范围的过程，实际上就是有效控制维修更新工程成本的过程。一个企业杜绝了乱挤成本的现象，制止了不合理的费用开支，就能直接收到降低成本的良好效果；反之，企业若乱挤成本，则必然会提高维修更新成本，使维修基金失控，难以管理，从而降低了企业盈利水平。加强成本核算，不仅在于简单地消极地记录和计算企业维修更新工程耗费多少，更重要的是要对各项物业的大修更新工程耗费的积极管理，通过成本的正确核算，使之与预算和计划对比分析，找出差距与问题，以便及时采取措施，挖掘降低成本潜力，节约活劳动和物化劳动，达到不断降低大修更新成本的目的。这样既可保证广大业主和住户的利益，又可提高物业管理企业的经济效益。 加强维修更新成本核算，必须从维修基金管理要求出发，贯彻“算管结合，算为管用”的原则，维修基金的管理，离不开维修更新成本的计算，但加强维修更新成本计算不是目的，而是管好维修基金的一个重要经济手段。离开管理去讲成本核算，成本核算也就失去了应有的意义。 为了搞好维修基金的管理，发挥维修更新工程成本核算的作用，成本计算必须正确、及时。计算不正确，就不能据以考核分析多项维修更新成本项目消耗定额的执行情况；计算不及时，就不能及时反映维修更新工程管理中存在的问题。因此，维修更新工程的成本计算，必须从管理维修基金的要求出发，正确、及时，防止简单化，在满足管理需要的前提下，分别主次，按照主要从细，次要从简，细而有用，简而有理的原则，采取既合理又简便的方法计算成本，发挥成本核算在维修基金管理中的作用。维修基金与日常综合管理费一样，也要受到业主管理委员会的监督和管理，其提存、收取、使用、增值运作过程，都要向业主公布，尤其是维修基金的增值运作，更要安全透明地操作，以保证维修基金的完整，保证各方面的利益。 |
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三、维修基金留存和使用计划的编制 由于物业管理企业接受管理的物业有先有后，有新有旧，造成各种物业需要大修或更新的时间有差异，而目前物业管理的维修费收取时间，是在物业建造和交易完成交割的时候。因此，为了既能保证物业大修更新资金的需要，又能提高维修基金的利用率，不致造成资金的闲置浪费，就有必要编制维修基金留存和使用计划，从财务上作出合理安排，使物业管理企业的管理者对每年每月将留存多少维修基金和每年每月将使用多少维修基金，做到心中有数，为维修基金的调剂使用、滚动增值创造条件。 (一)维修基金留存计划的编制
在编制维修基金留存计划时，首先要列出经批准的可动用维修基金进行大修更新的公有共用设备设施项目；其次计算出每一项目需要大修更新的周期，如一台水泵可以使用5年或更长时间就要更新，一幢房屋每3年需要大修一次等；然后就可计算出所需要的大修更新资金；最后确定每年每月应计提留存的维修基金数额，以便在上年末为下年的大修或更新有足够的资金。 (二)维修基金使用计划的编制 四、物业更新方案的优选技巧 (一)物业更新方案优选的原则
尽管物业管理企业平时不断地进行日常维护，但随着房产物业的使用，其价值和使用价值仍会逐渐降低，使用功能也会逐渐退化，使用效益更会大大减少。因此，为了物业的价值、使用价值和使用效益不因日久而降低，并且可与新建物业相媲美，就要在适当时候进行更新。物业管理企业在研究房产物业是否需要更新及更新的最佳时间时，一方面要考虑技术上的先进性，即要比较新旧物业使用功能上的差异；另一方面要考虑经济上的合理性，即要比较新旧物业使用效益上的差异。物业是否需要更新，在物业使用功能基本相同的情况下主要取决于物业使用年成本的高低。 (二)物业最佳更新周期的确定
物业管理企业在考虑物业是否要更新时，不仅要考虑其物理上的耐用年限，而且要考虑其在经济上的可使用年限，即能带来经济效益的年限。为此则要通过计算物业的经济寿命期来确定物业的最佳更新周期。 将上述例子的数字代入上式，就可求得这台水泵的最佳经济寿命期即最佳更新周期： (三)物业更新时间的选择 物业随着使用磨损和自然损耗，它的维修等使用费会逐年增加，如果继续使用，一方面会使物业的日常使用维护成本太高，在经济上不合算，需要更新；另一方面物业陈旧的外观、造型和使用性能上的落伍，也会给业主或租户造成客流量减少、租金收入减少、营业收入降低等情况，带来使用效益和经济效益降低的后果，也需要更新。那么，旧的物业究竟在何时更新最为合算呢?这就要通过采用新物业和继续使用旧物业的年维护成本的比较才能确定。 五、资金筹措范例精解 【案例提示】房地产政策性业务是随着住房制度的改革而产生和发展的，它是房改制度中为住房改革配套服务的重要内容，同时也是商业银行房地产信贷业务的重要组成部分。发展房地产政策性业务是商业银行参与房改的依据，也是商业银行拓宽业务门类的需要。商业银行房地产政策性业务的主要范围是：办理国家、企事业单位和职工个人三级住房基金；收取企事业单位住房租赁保证金；委托受理地方政府发行住房建设债券和国际金融组织为地方政府提供的住房贷款资金；对实行房改单位的职工购买、建造、大修理自住住房发放抵押贷款；发放城市经济适用住房开发贷款；对实行房改的单位购买、建设职工住房发放抵押贷款，以及上述范围的结汇业务。由于国家实施房改政策以及地方房改方案先后出台，目的在于解决职工住房难、进一步缓解住房需求紧张的矛盾。房改政策的推行，调动了职工购买公有住房的积极性，为了有效地配合国家的房改政策，各家银行也相应成立了旨在拓展业务门类的房改金融配套服务机构——房改信贷部，以解决企事业单位、职工个人在建房、购房过程中的金融服务问题。但是由于房地产信贷业务是在改革中诞生的一项新业务，受诸多主、客观因素的影响，目前房地产信贷业务经营正面临着一些困难，存在着一些问题，亟待研究解决，才能适应房改政策与金融业发展的需要。 (一)分析依据 (三)存在问题分析 1超业务范围吸收存款，金额达069x1万元，积数达18904x1万元。分析资料显示，这些存款单位大多数不急于建房，也不愿意把资金留滞于房改信贷部。但是该房改信贷部为了吸引更多的存款，以便增强信贷实力，施展了多种方法，如按存款金额的69000提取筹资活动经费；对提供大额存款的有关经办人员实行奖励的办法；或以提供贷款为条件要求企业将资金存入房改信贷部；而对于个人的住房储蓄存款，水分也就更重了：一是将存款利率提高，将个人储蓄存款利率提高到21‰(超出规定03‰)，涉及存款001x1万元；二是将个人的一般储蓄存款纳入住房储蓄存款，涉及存款048x1万元。房改信贷部的业务经营行为，不仅损害了企业的利益，影响了正常的银企关系，同时也损坏了银行的声誉，在社会上造成了不良的影响。 2擅自提高存、贷款利率，严重违反了国家的利率政策。按规定住房政策性的存贷款利率实行“低来低去”的原则，而该房贷部实行执行的利率为：存贷款利差最低为51‰，最高为69‰，超出了“存贷款之间保持月15‰利差”的规定。存贷款利率作为宏观金融调控的重要政策工具，对该房改信贷部的调节职能被扭曲。利率在房改信贷业务中，被利用为追逐高额利润的工具，极大地扰乱了正常的金融秩序，不利于开展正常的业务竞争和金融秩序的稳定。 3贷款投向偏离房改信贷业务的金额达097x2万元，占贷款总额的97%。这部分信贷资金投向于流动资金周转，甚至搞固定资产投资贷款，大量的业务游离于房改政策性业务之外，必然增加金融宏观调控的压力，使房改信贷业务成为以支持房改业务为名、谋取小集体利益是实的工具。由于目前房改信贷规模不受控制，J银行便通过转移存款以发放贷款，以达到逃避规模控制的目的，造成信贷规模和固定资产投资规模的无序扩张，给金融宏观管理留下死角。J银行房地产信贷业务超越了房改政策性规定的原则，房改信贷业务已成为银行逃避信贷规模控制的“避风港”，使信贷规模控而难止。 4存贷比例倒挂。全年的平均比例，即：2与1的比值达118%。目前，由于房地产信贷部自有资金及存款的增长远远满足不了贷款的需求，贷款的大量需求使存贷比例失衡，导致存贷比例的倒挂。为了弥补资金缺口又只好靠拆入资金等其他途径来筹集，使一部分短期资金长期占用。这种状况受国家宏观经济形势和资金市场供求影响较大、资金投入的风险也较大。 5房改信贷业务未受到必要的约束和严格的监管，变成了“小钱柜”。由于管理部门对其业务范围、存贷款业务核算以及财务管理等方面未制定出一整套完整而有效的管理办法，由此而造成房改信贷部内部管理上的混乱现象，突出体现在：一是没有自有资金，尽管J银行拨给房地产信贷部×，×××万元作为自有资金(实际上是J银行的信贷资金)，但房地产信贷部开业后，该房贷部又将资金以51‰的利率转存J银行，以坐吃利差，化国家利益为集体利益；二是存贷款核算制度不健全，目前尚未形成完整的账务体系，住房储蓄使用的凭证、存单、账表与银行办理一般储蓄业务凭证一样；而且业务人员全部都是兼职，没有专职人员，以致出现错账、串户、贷款手续不全等严重差错，全年共发生23次；三是财务成果的核算混乱，由于房改信贷业务经营方式的特殊性，其营业收入不进入银行业务成果内，同时又以低利率吸存(有一部分属于高利率吸存)存款，高利率放贷，全年实现利差收入1762x3万元(有关业务人员的工资费用、办公费用则列入银行业务费用当中)，成为J银行“名副其实”的“小钱柜”，其利差收入主要用于公款吃喝、公费旅游、滥发奖金实物等。据统计：除提取x3万元的存款活动经费外，其余的1662x3万元，主要用于业务招待费支出122x3万元；外出参观学习(实际上是公费旅游)支出087x3万元；奖金支出154x3万元；用于职工宿舍的基本建设支出8x3万元；年末余额为499x3万元。由于受利益的驱使，房贷部违规的业务时有发生；四是逃避税收管理，由于J银行在房改信贷业务收入上做了账务处理，而且税务部门在税收入库的问题上要依靠银行，税务部门在对其纳税的问题上睁一只眼，闭一只眼，听之任之，至1992年末，房贷部仍未向国家纳税。 6行业分工界限不清，导致无序竞争。房地产信贷部是为办理房改金融业务设立的，最初仅有一家银行设立。目前发展到几家银行都设立了房地产信贷部，各家银行之间争存款争业务的情况突出。特别是在售房资金的归集上，由于分工的不明确和其他原因，使各信贷部各显神通，各银行为争业务而投入了大量的人力物力，有的争相揽存款，抬高住房储蓄利率等，导致业务竞争的无序，从一定程度上扰乱了金融秩序，不利于房改金融业务的健康发展。 (四)规范房改金融经营行为，促进业务发展 1对各家银行房改信贷业务进行一次全面检查、清理。凡不符合规定的存款来源一律清退；不合理的贷款投放一律限期收回；对违反利率政策而多收的部分利息全额退还给借款单位；对已有政策规定而明知故犯的，要采取包括行政处理、经济制裁在内的强制手段；对屡查屡犯屡不改的，要责令其停业整顿，直至吊销其经营金融业务的资格。 2金融管理部门要把房改信贷业务纳入规范化的管理轨道，相应的管理制度和章程必须尽快出台，以使房改金融业务做到有章可循。此外，房地产信贷部作为独立的金融机构，存款应在人行开立单独账户，并向人行缴存存款准备金(非政策性存款部分)。金融管理部门要通过监管、稽核等手段的落实，及时发现和纠正业务经营中存在的问题和弊端，维护房地产金融业务的有序竞争，防止将房贷部办成“小银行”。从而真正发挥房改金融服务在住房制度改革中的作用，全面推进城镇住房制度改革的步伐，促进住房生产——消费的良性循环。 3理顺银行房地产信贷部与政府房改资金管理部门的关系。规范房改资金的运用、管理，政府有关职能部门与银行房贷部要统一思想认识，加强业务联系，使房改资金真正使用于房改，严禁挪作他用。明确房地产信贷部的主要任务是贯彻房改金融方针、政策，专门办理政策性房改资金的筹集、融通和结算业务，以促进住房基金的良性循环。“房改资金管理中心”作为房改基金的管理部门，不是金融机构，不能对住房基金的归集直接管理，只对住房基金的归集和使用进行指导和监督，对房改资金的使用、发放应由房改信贷部依据房改金融业务的规定和需要发放贷款。 4制定一套严密的存、贷款核算制度。切实加强对房改信贷业务的会计核算以及财务分配管理，并定期向当地金融管理部门报送有关的会计报表资料，及时传递业务经营信息和经营成果，自觉接受金融管理部门的监督和管理。同时要配备相对稳定、有较高业务素质的人员，正确地核算各类账务，自觉接受税务机关的管理和监督，依照法律规定，自觉地计征各种税费，确保会计资料的合规和有效。 5对房改信贷规模进行必要的控制。将房改信贷规模纳入信贷总规模之内，或实行单项考核、总量控制；或按规定进行资产负债比例管理。总之，既要给房改信贷业务以活力，又要把房改信贷规模控制住，以防止信用规模膨胀，确保房改信贷业务的合法稳健经营。 |
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