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第三节 物业经营企业的资金筹措技巧与融资决策
一、资金筹措技巧
在我国城市居民收入不高的现实情况下，小区管理与服务收费不可能太高，因此物业公司都要广开门路多种经营，以增加公司的收入，经营物业则是物业公司的主营业务。对于那些大型的物业公司，其经济实力达到一定程度后，便可直接投资于物业的开发与经营。而物业开发经营投资不仅投资额巨大，而且投资期长，面临较大的风险，需考虑较多的问题。如物业投资中的资金筹措与融资决策问题。
(一)物业经营企业的资金筹措
物业投资的资金，一般都远远超过大多数投资者的财力。对多数投资者而言，没有外来资金是无法完成项目的投资。因而，资金筹措是物业投资经济活动过程中关键的一环。而广泛地寻找资金来源，获取借贷资金，几乎成了物业投资资金筹措的主导思想。即使投资者手中有足够的资金，由于其自有资金的价值可能大于借贷资金的价值，投资者愿意靠借贷去投资，也就是说投资者通过借贷资金而将其自有资金“分散”到更多的投资项目中去，将会创造更多的效益。
1物业投资的资金来源
一般来讲，物业投资的资金来源可分为自有资金与借贷资金两大类。其来源为：
(1)自有物业收入
主要是自有物业的销售收入和租赁收入。目前的趋势是为应付市场行情与产业政策的波动与变化，许多投资者将自己投资开发或购置的物业(主要是写字楼、酒楼、商场之类的物业)用于出租，以获取稳定的租金收入。
(2)银行贷款
从银行借贷以应付短期债务，或向银行借贷利率较高的长期贷款。
(3)抵押贷款
以自身所拥有的物业作抵押物，向银行等金融机构申请长期贷款，它是投资者筹集长期资金来源的重要途径，我们将下面一节给你详尽阐述。
(4)发行债券
在市场经济日益发育的今天，发行债券已成为资金筹措的重要渠道。按发行的主体不同，可分为企业债券及金融债券两大类。
①企业债券企业债券是项目投资公司(如房地产开发公司、物业公司)，以债务人身份发行的债券凭证，持券人可凭此券取得规定的利息并到期还本。
②金融债券
金融债券是银行自身为筹集资金而发行的债券凭证，或受政府及企业委托而发行的债券凭证，债券人可凭债券到期收回本息，也可提前向银行申请贴现。
债券有规定的期限，到期就要还本付息，靠发行债券筹集资金而开发的房地产项目，一般都靠出售来回收投资，偿还债务本息及其他费用后即为投资利润。因此，在制订项目的筹资方案时，债券的还本付息期通常就是该物业的投资开发期。 |
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(二)抵押贷款 1抵押贷款的一般原则
抵押贷款是以自己所拥有的物业作抵押物，向银行或其他金融机构申请长期贷款的筹资方式。在依赖抵押贷款而筹集投资资金时，应遵循如下原则：
(1)债务与自有资金必须保持适当平衡的原则
尽管“负债经营”已成为企业经营生财之道，但不考虑自身的经济实力与承受能力，一味举债借款对公司是危险的，一遇市场波动，就会带来损失，甚至面临破产的危险。因而，保持公司负债额与自有资金恰当的比例是制订筹资方案，进行融资决策的一项基本原则。
(2)均匀安排债务偿还的原则
为保证公司有较稳定的资金供给，最好同时安排有较长期限的贷款，力争借款有一定的偿还宽限期。
(3)妥善安排、有效利用的原则
应尽量利用长期贷款用于项目的开发建设、短期贷款用于支付贷款利息及维持项目经营，充分利用好每一笔贷款。
(4)统筹兼顾、全面安排的原则
抵押贷款时不仅要认真考虑贷款利息，还应研究赋税条件、法律咨询等问题及因不能按时还贷而将承受惩罚性支出等所出问题。
(5)妥善制订还贷计划的原则
所有的抵押贷款均要按时还本付息。因而，每一笔贷款都应在借贷时就制订好切实可行的还贷计划。要作妥善的财务安排，均匀安排每年应支付的贷款本息。
2抵押贷款系数
抵押贷款要求按月或按年等额还本付息。抵押贷款系数就是等额支付系列复利资金回收系数，它用来描述定期(年或月)等额还贷的还本付息额与贷款额之比，记作(A/P，i,n)。显然，若已知(A/P，i,n)，只须将贷款总额乘以这系数，便可求得该笔贷款每期还本付息额。抵押贷款系数按下式计算。式中：(A/P，i,n)为抵押贷款系数(或称资金回收系数)
i为贷款利率
n为还贷期限
需要注意：该式的利率表达周期、还贷周期及还贷时间单位应统一。式中利率i必须是还贷周期的有效利率。还贷期限n必须是以还贷周期为单位计算的时间期限。
例1：某公司向银行贷款1
500万元，要求在三年内定期等额偿还，年利率12%，试分别计算按年等额偿还或按月等额偿还的还贷系数与还本付息额。
解：(1)按年等额偿还
(2)按月等额偿还
月有效利率 i=r/N=012/12=001
还贷期限 n=3×N=3×12=36个月
月还贷额=P(A/P，i,n)=1 500×003321=49815(万元)
3结余贷款额
结余贷款额是指每期还贷后余下的贷款额，这是投资者在制定筹资方案，进行方案比较与决策时经常要考虑的指标。
结余贷款额通常由结余贷款占原始贷款之比乘以原始贷款来计算，即
结余贷款额=结余贷款占原始贷款之比×原始贷款额式中结余贷款占原始贷款之比的计算公式如下：
即：结余贷款占原始贷款之比=原始贷款还贷系数结余贷款还贷系数
例2：某公司以物业向银行抵押贷款为1
500万元，贷款利率为12%，要求10年内按月等额还本付息。若5年后该物业转让易主，试问物业转让时尚欠贷款为多少?
解：月利率
原始贷款还贷期
结余贷款还贷期
原始贷款还贷系数
结余贷款还贷系数
由此可得：
该物业5年末转让易主时，尚欠贷款债务
1,500×0.64497=967.47(万元)
例3：试求例1贷款后1到5年末的债务本息分布，即1至5年年末的还本付息计划。
解：该笔抵押贷款1至5年的债务本息分布如下表所示，表中各项数据的算式如下：
1)结余贷款占原始贷款之比原始贷款还贷系数结余贷款还贷系数
2)年末结余贷款=贷款总额×结余贷款占原始贷款之比
3)年还贷本息=贷款总额×月还贷系数×12个月
=1 500万×(A/P0，i,n)×12
=1 500万×0014347×12
=258246(万元)
4)年偿付利息=年还贷本息-年偿还本金
5)年偿还本金=上年结余贷款额-当年结余贷款额
4抵押设定
抵押贷款是指抵押人以其拥有的物业作为本人或第三人偿还债务或履行合同。抵押权人有权在抵押人或第三人于债务到期而未偿还时，优先受偿抵押的物业。这里所指的抵押人是指以其拥有的物业作为债务偿还担保的法人或自然人，多为房地产开发商，购房人，土地使用人及房屋所有人。而房屋抵押权人是指以房地产抵押作为债务偿还人，多为银行和其他金融机构。抵押权是指债权人不履行债务时，债权人有将债务人或第三人的不转移所有权而担保的物业变卖以清偿债务的权力。
用于抵押的物业，必须是当事人共同商议，当地公证机关公证及当地房地产管理部门登记的房地产，包括土地使用权、房屋和预售房屋的《房屋预售合同》等。
(1)土地使用权
土地使用权设定抵押时，应连同地上建筑物及其他附着物同时作价抵押(不包括地下的矿藏、埋藏物等自然资源)，并以土地使用合同规定的期限为限。
(2)房屋
抵押人以房屋设定抵押时，应当将连同房屋坐落地块的土地使用权同时作抵押。如果抵押人是以同一建筑物的部分设定抵押时，应按所抵押房屋建筑面积占整幢楼宇总建筑面积的比例，将相应比例的土地使用权与该抵押房屋，同时作价抵押。
(3)房屋预售合同
房屋预售是指房屋出售人按一定的法律规定在该建筑物未建成前即行销售的房屋。为了保障购房者的权益，房屋预售必须签订《房屋预售合同》。该房屋所有权在预售合同生效之日便发生转移，即购房者从签订的《房屋预售合同》生效之日起便拥有了该房屋的所有权，而不必等待对该房屋实体的“实际占有”。因而，购房者就有权力凭借证明其拥有该房屋所有权的《房屋预售合同》设定抵押。
设定房地产抵押应具备如下基本条件：
(1)为筹集分期付款购房所需资金，购房者可凭《房屋所有权证》、《土地使用证》或凭《房屋预售合同》设定抵押。
(2)为筹集房屋建设资金，投资者可凭《土地使用证》及《工程承包合同》设定抵押。
(3)抵押人以共有的物业设定抵押时，应当出具其他共有人的《同意意见书》，并以抵押人本人所有的份额为限。以按份共有的房地产设定抵押权时，以抵押人享有的份额为限，以共同共有的房地产设立抵押权的，必须经全体共有人同意，抵押人为全体共有人。
(4)外商投资企业和内联企业以物业设定抵押时，应出具企业董事会或联合管理机构的书面同意书。
(5)全民所有制企业和集体所有制企业以物业设定抵押时，应出具上级主管部门的书面同意书。
(6)以物业向境外金融机构抵押贷款时，应出具外汇管理局的批准书。
(7)抵押人以出租物业设定抵押时，应书面通知承租人，且原租赁合同继续有效。
(8)抵押人就同一物业设定若干抵押时，应事先将已设定的抵押状态告知拟接受再抵押者。 |
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二、各类资金的具体筹措技巧 资金筹措渠道是指企业取得资金的来源。按照物业管理资金构成和来源途径可分为以下七种。
(一)物业管理启动资金的筹措
1物业管理启动资金的概述
一家物业管理企业开办时，总要有相当的投入资金。物业管理的启动资金也叫资本金，是指物业管理企业在工商行政管理部门登记的货币注册资金。按照我国目前法人登记管理条例的规定，企业申请开业，必须要有法定的资本金。法定资本金，也叫法定最低资本金，是指国家规定开办企业必须筹集的最低资本金数额，即企业设立时必须要有的最低限额的本钱。如目前上海市对物业管理企业经营资质审批的规定，物业管理专业机构一般应具有20万元以上的货币注册资金。物业管理企业除了正常必要的开办费支出外，总要有一定数量的金额参与物业管理的资金运动。经营管理决策者，应根据管理物业的规模、水平和实际需要作出相应的规定，集中统筹和安排使用这笔金融，以加快资金周转，提高企业经济效益。
2物业管理启动资金的筹措
从物业管理企业的所有制来看，不同所有制的物业管理企业的启动资金的筹集是各不相同的。一般来说，国家所有的物业管理启动资金，应由国家出资；合营企业的物业管理启动资金由合营各方出资构成；中外合资和股份制的物业管理企业的启动资金，则由中外各方按比例出资和股东出资筹集构成；外方独资的物业管理企业的启动资金则由外方单独出资构成。 |