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第四章 物业管理资金运筹技巧及范例精解 第一节 物业管理资金的筹集 一、物业管理企业资金筹集的必要性 (一)物业管理企业具备的筹资自主权 我国房地产经营管理体制改革的中心环节是增强物业管理企业活力，使物业管理企业具有以业养业、自我发展的能力，真正成为自主经营、自负盈亏、自我发展的独立的经济实体。物业管理企业不仅要能自我约束、自我积累，而且要能自筹资金，这样才能自我发展。自筹资金、自负盈亏是财务收支权的基本内容，是物业管理企业是否具有经营管理自主权的关键所在。资金筹集和资金分配是物业管理企业资金运动的起点和终点。如果对于资金运动的两端，企业不能自主，就难以真正做到以业养业、自主经营、自负盈亏、自我发展。资金筹集是物业管理企业资金运动的初始阶段，把握这个阶段，企业才有可能掌握资金运动的自主权，而且只有自筹资金，才能真正做到自负盈亏，否则只能是不负盈亏，或者是负盈不负亏。尽管物业管理业是服务性行业，生产的是无形产品，但服务同样是商品。物业管理企业通过开辟多种渠道，因地制宜、因势利导地开展多种经营来自筹资金，不仅能适应企业经营管理中物业的日常维修养护和更新改造的资金需要，及时供应资金，而且能提高企业技术水平和经营管理服务水平，有利于增强企业活力，增强企业在行业中的竞争力。
物业管理的发展对资金的需要是经常的。与房地产综合开发的现代化生产方式相配套，与产权多元化格局相衔接，就必须要大力发展社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理。而物业管理要发展，就离不开资金，其对资金的需求是经常的、多方面的。物业管理企业应通过“一业为主、多种经营”的经营策略，充分挖掘自我积累、社会投资的潜力，来解决企业资金不足的矛盾。过去由财政包物业管理的资金供应，财政补贴拨款又往往是无偿使用的，致使物业管理一方面资金利用率不高，另一方面管理经费不够。没有激励机制，管理工作不到位，产生了设备残缺不全、管道不能、房屋失修失养等一系列问题，形成恶性循环。而大规模的住宅建设，必然要求物业管理企业扩大经营管理规模，物业管理的微利性质又要求企业实现规模经济效益。所谓规模经济就是要求企业在生产规模上达到经济规模，此时产品的单位成本最低。这就迫使物业管理企业要发展成为跨地区经营的集团性企业。这一切所需要的资金，若全部由财政解决，势必超过财政承受力，既造成财政资金的紧张，又难以满足企业的资金需要。因此，物业管理企业要实现“一业为主、多种经营”的经营策略，就必须充分动员企业内部资源，并向社会筹集资金，从而缓解物业管理企业资金紧张不足状况，提高资金利用效果。 |
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(三)资金横向流动 作为国民经济基础性产业的房地产业的迅猛发展，必然推动物业管理的发展，从而把物业管理推入市场。正在兴起和发展的物业管理市场，为物业管理企业跨地区经营提供了条件。随着市场经济的发展，部门地区的“条条”、“块块”分割状况已经开始打破，这使物业管理跨地区、跨行业、跨所有制的横向经济联合成为可能。这样就有横向资金流动问题。横向资金流动的方式多种多样，其中多种形式的物业管理企业联营，不同企业的相互投资则是横向经济联合的主要方式。经济联合通常是在劳动力、技术、资金、管理方面各取所长，发挥优势；而联合投资、联合经营则是经济联合的一项重要内容。房地产开发企业与物业管理企业相互投资，即是横向经济联合的例子。这种横向经济联合带来的横向资金运动，突破了原来单一的资金供应体制，为物业管理企业在更广泛的范围内筹集运转开辟道路。 (四)外来资金和社会闲散资金 随着住宅商品化的进一步推进，房地产市场中消费环节中的三级市场——物业管理市场的兴起和发展，香港、台湾、新加坡等许多企业正在中国大陆开办设立了独资、合资和合作经营的物业管理企业，为中国大陆物业管理企业筹集资金提供了可靠的来源。此外，随着我国经济的快速发展，城乡居民生活水平有了显著的提高。财政收入中一部分暂时不用的预算外资金和居民储蓄是一笔数额十分可观的资金，可以作为物业管理企业筹集资金的重要来源。再者，城乡居民生活水平的提高，为物业管理企业的合理收费提供了保证，使多种有偿服务收费这一筹资渠道得以畅通。 综上所述，过去那种渠道单一、形式单一、收租不能养房，仍靠政府大量财政拨款和企事业单位补贴的物业管理资金供应方式，已不能适应我国社会主义市场经济发展的需要，也不能适应房地产经营管理体制改革的需要。多层次、多渠道、多种形式的纵向、横向的资金流动相结合的资金供应体制，正在逐步形成，物业管理企业自筹资金势在必行。 二、物业管理资金筹集方式 (一)银行借款 银行借款是物业管理公司向商业银行贷款以取得资金来源的筹资方式。实际上，物业管理公司取得借款不仅包括从商业银行贷款，而且还包括从保险公司、租赁公司、信托投资公司等其他金融机构的贷款。不过，从商业银行贷款是物业管理公司取得借款资金的主要形式。银行借款资金具有使用时间相对较长、数额较大等特点，主要用于物业管理公司的小额固定资产投资和永久性流动资产的占用。 (二)发行股票 股票是物业管理股份公司为筹集资金而发行的有价证券，是持股人拥有公司股份和所有权的凭证。股票有优先股和普通股两种。 优先股是一种有固定股息率、对公司具有所有权的股票。所谓优先是指优先股的持有者在公司赢利的情况下有优先分配股息的权力，而在公司破产后又有优先分配公司剩余资产的权力，但不具有优先认股权和投票权，也不参与分配公司的高额利润。普通股是股份公司所发行的一种基本股票，它没有固定的股息，风险比优先股要大，成本也比优先股要高，但持有普通股票的股东，有权参与公司的经营管理，通过领取红利来分享公司的利益，并具有优先认股权。 股票只能转让，而不还本。发行股票作为一种长期筹资的方式，已经受到我国企业界越来越大的关注和重视。感兴趣的物业管理公司，可根据国家的有关规定，创造条件申请发行股票。 |
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(三)发行债券 公司债券是物业管理公司为筹集资金而发行的、并承诺在规定期限内还本付息的债务凭证。物业管理公司发行债券可以用不动产或动产作为抵押，也可以由第三者作担保，或单凭公司的信用。由于公司债券不像政府债券那样有财政作后盾，其风险要比政府债券大，所以公司债券的利率一般定得比政府债券的利率要高一些，才会有投资者来购买。而且，我国政府为保护投资者的权益，在1987年3月27日发布了《企业债券管理暂行条例》，对公司发行债券和债券的流通转让等作出了一些具体的规定。 如果物业管理公司被允许发行债券，那么，公司可视不同情况采取不同的发行价格。发行价格有平价发行、溢价发行和折价发行三种方式。目前我国公司债券的发行价格基本上都是与债券面值一致的，即平价发行。随着我国社会主义市场经济的发展和证券市场的成熟，客观上将使公司债券的发行价格要超出债券面值或低于面值，超出面值的债券发行称为溢价发行，低于面值的债券发行称为折价发行。 物业管理公司发行债券与发行优先股比较，二者都要定期支付利息，但二者也有区别：一是债券利息通常在税前支付，具有节税作用，而优先股股息是在税后支付，不具有节税作用；二是债券一般有明确的到期日，而优先股则没有固定的到期日，投资者往往将优先股看作是无期限的债券；三是优先股的风险要大于债券的风险，因为公司在清偿债权时，债权人要比优先股股东优先得到清偿权；四是优先股的成本要比债券的成本高，因为优先股的风险较大，使得优先股的股利率一般比债券的利息率高。 (四)留存利润 留存利润，又称为保留盈余，是物业管理公司累积利润在支付了公司所得税和分派了利润之后的余额。一般说，物业管理公司不会把全部盈利分派出去，而是要留存一部分利润以扩充资本，所以留存利润是公司长期资金的一种重要来源。 (五)横向联合 横向联合是指物业管理公司利用其他企业闲置或富余的人力、物力、财力、技术等资源，进行企业间的联营、入股、租赁、承包等资产重组，以达到融物或融资，实现资源最佳配置的目的。 目前，一些大型的物业管理公司拥有大型设备而业务量不足，产生资源浪费，而一些小型物业管理公司因资金不足购买不起这样的设备，如高楼清洗设备、维修设备、下水管道维修设备等，它们之间通过采用租赁方式，实现了资源共享，有些物业管理公司还开展了融资性租赁。特别是，随着经济的发展和市场竞争的加剧，一些大型的物业管理公司兼并、收购小型的物业管理公司或其他企业，或者组建控股型的物业管理企业集团，已成为发展趋势。 (六)吸引外资 外资是中外合资、中外合作物业管理公司的重要资金来源。近些年来，一些物业管理公司通过与外商合作，开办了相应的合资、合作物业管理公司，既解决了资金不足的问题，又引进和学习了国外的先进物业管理经验，收到了积极的双重效果。 |
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