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气体燃料泄漏
(一)如发现气体燃料泄漏时，应立即熄灭现场附近所有火源。
(二)打开泄漏气体燃料单位及附近有关住户的门窗，使楼宇空气流通。
(三)切勿吸烟、点火、按动电铃、电开关等任何电制及电器。
(四)管理员应立即关闭该单位系统的气体燃料总制，阻止气体燃料继续泄漏，查找泄漏地点，迅速进行修理。必要时，用街外电话通知气体燃料公司或拨“119”报警。
(五)“用手拍门”通知住户气体泄漏事件，请住户关闭气体供应制，打开门窗使空气流通，并要求协助通知其它住户实施上述一、二、三步骤。如情况严重，应通知住户撤离现场。
楼宇结构及维修
(一)楼宇结构如被更改或破坏，对该楼宇的安全有重大影响时，管理员应予以注意，并向上级报告。
(二)如住户擅自拆建墙壁、增开窗户、或加建建筑物，如外墙铁笼、詹篷、平台或在天台上加盖小屋棚时，应予制止并向上级报告。
(三)天花板或外墙有漏水，应即通知单位上层及有关住户修理。
(四)在巡逻时发现下列情况，应立即向上级报告并研究修理方案进行修理：
1墙壁或天花板有明显裂缝或石屎爆裂；
2气窗的玻璃爆裂；
3楼梯边的栏杆松脱；
4防火门及消防设备损坏；
5内外墙壁批荡脱落。
(五)住户安装铁的闸掩出走廊、阻塞通道，应予制止并报告上级。
停车场管理
(一)车管员必须认真执行停车场管理规定，礼貌待人，热情服务，保证车辆安全，维护车场良好的行车秩序。
(二)车辆进场后，必须按指定位置停车、排列整齐，不得阻塞通道，认真检查车型、车牌号，避免出现差错。
(三)了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼居、座号等等，以便于识别。
(四)汽车、摩托车必须购买“车辆综合保险”，便于丢失后，向保险公司索赔。未买“车辆综合保险”的车辆，本车场不予停放保管。
(五)本停车场实行有偿停车保管服务，必须严格遵守财经纪律，经济手续清楚，做到钱、票相符，日清月结。
(六)严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场停放保管，以免发生意外。如有车辆违反此规定进场时，应即令其开出车场，立即报告管理处或公安机关进行处理。
(七)车管员交接班时必须认真交接：如清点停车场内车辆多少时租车的停车计时票的张数、现金清点，并详细登记(自行车则注意车票的号码及张数，登记在交接登记簿上)，双方签字负责。
(八)车管员值班期间发现可疑情况，立即报告班长或管理处，并注意其事态发展。交接班时叮嘱接班人注意，并记录在交接登记簿上，同时将其它需注意的事项必须记录在登记簿上，以备查。
(九)车管员必须认真执行收费制度，坚持原则，不得徇私舞弊，如不开票停车或乱收费、不收费等等，一经发现定严肃处理。
(十)保持停车场内清洁卫生，每日必须清扫一次。
有关廉洁条款
(一)良好及有效的大厦管理工作有赖于住户及业主的合作和各级管理人员的信心及支持。如各级人员都采取一种廉洁奉公的态度办事，住户和业主必会全力支持管理工作，使环境能进一步改善。因此各级管理人员均须有清政廉明的精神。
(二)凡受雇于大厦从事执行大厦事务者，包括管理员、保安员、清洁工人、修理人员、经理等人，均属大厦的职员。故执行工作期间均受该工作须知的约束，不得索取或接受任何利益。
物业管理公司职能制度的制订
职能制度的制订主要是明确物业管理公司各部门的职责范围。
1办公室的职责范围
办公室是总经理领导下的综合管理部门，负责行政、人事和档案文件管理等工作。其职责范围是：
(1)学习、研究党和国家的方针、政策，贯彻落实领导的指示；深入基层调查研究，努力掌握第一手资料，为总经理的工作决策提供可靠的依据。
(2)负责公司工作计划、总结、规章制度等各类文件的起草、审核、打印、复印、分发和登记工作，做好印鉴的管理工作。
(3)负责公司级会议的筹备和安排，做好会议记录，整理会议纪要，对会议决定的执行情况进行催办和检查。
(4)做好文书档案和有关资料的管理工作。文书档案包括公文的收发和保管，文印核稿，呈批、催办、归档，调卷和保密工作。
(5)协助总经理处理日常工作，协调部门工作，监督各部门和管理处认真及时地贯彻公司的各项工作决策和指令。
(6)做好人事管理工作，保管好员工的档案，根据需要做好劳动力的安排调配，员工的调入调出，并协助办理好各项有关手续。
(7)做好公司的考勤统计工作及劳动工资的管理工作。根据政策做好员工的调资定级、统筹退休等各项工作，并负责办理员工请假、休假的有关手续。
(8)负责公司员工的培训工作，协同各部门共同抓好员工的思想素质和业务水平的培训，积极开发人力资源，努力造就一支高素质的员工队伍。
(9)负责公司的后勤管理工作。诸如办公用品的购买、保管和发放；员工食堂以及医务室的管理；车辆的调度、使用和维修保养工作等等。
(10)完成领导布置的其它工作。
2财务部的职责范围
财务部在公司总经理领导下，积极参与企业经营管理，负责公司的财务管理、会议核算、物资管理等工作。具体职责范围是：
(1)认真贯彻“会计法”，执行国家财经政策、法令，遵守各项资金收入制度，严格执行费用开支范围的标准。
(2)正确、及时地核算和监督公司的财务状况、经济活动和经营成果，为领导提供准确可靠的财务会计信息。
(3)加强计划(预算)管理，认真编制财务计划(预算)。
(4)加强经济核算，认真做好各项控制工作，节约费用，降低成本，多创利；加强财务分析，考核各项经济指标的执行情况，反映经营管理状况，总结经验，发现问题，促进公司改善经营管理。
(5)按照会计制度规定，切实做好记账、算账、报账工作，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚，日清月结，按期报账，在规定时间内报送各款会计报表。
(6)按银行有关制度规定，做好现金和支票的管理工作。遵守支票使用规定及银行结算纪律，加强现金管理。对下属各管理处经费的收支情况，经常进行检查、监督和指导。
(7)根据国家财会制度精神，结合本公司实际，协助领导制定有关财务管理、经济核算、费用开支等具体办法，并监督各部门实行。
(8)妥善保存会计档案资料，接受财税机关、上级主管部门和公司领导的监督检查，及时提供财务资料，如实反映情况。
(9)充分发挥财务部在公司管理中的预测、计划、控制、调节和监督的作用，促使公司不断提高经济效益和经营管理水平。
(10)完成好领导布置的其它工作。
3公共关系部的职责范围
公共关系部是物业管理公司负责沟通内外公众联系的重要部门，通过协调方方面面的关系，在公众中树立良好的企业形象。其具体职责范围是：
(1)建立信息网络。负责收集公司内外部环境的各种信息，将经过分析评价的各种信息提供给公司总经理和各部门作参考，以提高经营管理的能力。
(2)监测公共关系。在双向信息沟通的基础上，处理好公司内外的各种公众关系，如员工关系、住户关系、社区关系、媒介关系、政府关系等。
(3)监测社会环境。企业是社会的有机组成部分，企业的每项活动及其生存、发展都受到社会环境的制约和影响。公共关系部必须不断监测社会环境的变化，国家政策法令的变化，市场的变化，社会舆论的变化等等，使企业能及时适应这种变化。
(4)分析发展趋势。公共关系根据对政策法令、社会民意、时尚潮流等重要外界因素的监测和分析，向企业预报有重大影响的近期或远期发展趋势；预测企业的重大行动计划可能遇到的社会反应，使企业未雨绸缪，防患于未然。
(5)作为公司的对外发言人，负责对外宣传、沟通工作，树立良好的企业形象。
(6)编写并向有关传播媒介散发新闻稿、照片和特写文章；汇编有关的报刊目录；拍摄、整理、保存资料图片；设计、筹划、监制公司各种宣传品和赠品。
(7)保持与住户的经常联系，负责编辑以住户为阅读对象的报刊；接受住户对公司的各种投诉和有关咨询，对合理的要求及时通知有关部门，协助解决。
(8)作为公司社会活动的代表，积极参与有关社会活动，并做好公众来访的各种礼仪接待工作。
(9)做好公司内部员工关系，调动员工积极性；编辑供公司员工阅读的报刊，组织其它各种形式的内部传播工作；安排公司员工的各种康乐活动。
(10)处理突发事件和危机事件。
(11)完成领导布置的其它工作。
4工程部的职责范围
工程部工作是物业管理公司经营管理的基础工作，通过对房屋及其附属设施的养护维修，确保物业正常使用。其具体职责范围是：
(1)根据房屋及其附属设施的实际情况，制定物业管理总体方案，编制养护维修计划，报总经理审批后组织贯彻实施。
(2)全面负责房屋及其附属设施的维修保养，保证物业的正常使用。
(3)全面负责楼宇各种机电、消防、供水供电设备的养护与维修工作，保证各种设备始终正常运转。
(4)定期检查楼宇各种设施设备技术状况，分析存在问题，及时提出维修解决办法和制定维修方案，方案确定后，组织贯彻实施。
(5)根据春备夏、秋备冬的原则，每年搞好春秋中间期和冬夏送冷送暖期的设备检查和维修。提前制定维修和检验方案，安排好人力和物力，保证工作需要。
(6)房屋及其设施设备如发生突发事件，工程部必须全力以赴投入抢修工作，直至恢复运行和正常使用。
(7)协助管理部门做好住户房屋的监督、检查工作。
(8)参加新入伙楼宇工程的验收，提出其有关设施增补改造方案。
5管理部的职责范围
管理部要落实公司关于物业管理的有关决定、决议，有计划、有步骤地完善楼宇及住宅区的各种配套设施，管理好所管物业的环境卫生、园庭绿化、消防安全、治安保卫等，为住户提供一个安全、舒适、清洁、宁静的工作和居住环境。其具体职责范围是：
(1)根据政府和上级领导有关达标条件，制定优质楼宇管理和文明住宅小区计划，并组织实施。
(2)协助工程部进行新接管物业的验收、移交工作。
(3)负责住户对房屋装修申请的审批、监督、检查工作。
(4)负责物业环境卫生、园庭绿化、消防安全、治安保卫以及车辆管理等工作，并督促检查各管理处做好这些工作。
(5)协助解决接管物业的遗留工程问题，负责处理有关违章装修、违章建筑等问题。
(6)完成领导布置的其它工作。
6服务部的职责范围
服务部主要是根据住户的需要，为住户提供全方位的服务。其具体职责范围是：
(1)牢固树立全心全意为住户服务的思想，凡是住户需要的，都要尽量予以满足。
(2)建立健全本部门的规章制度和服务规程，重视员工培训工作，建立一支高素质的员工队伍。
(3)设置各类综合代办服务项目，协助制定收费标准。
(4)建立信息库，及时了解住户要求，并能及时提供相应的服务。
(5)完成领导布置的其它工作。
7发展部的职责范围
发展部要坚持公司一业为主，多种经营的原则，立足所管理的物业，面向社会、灵活运用各种资金，投资开发周期短、效益高的项目，增强企业的实力。具体职责范围是：
(1)在市场调查的基础上，积极慎重做好新项目的可行性研究报告，争取做到开发一个，成功一个。
(2)以承包、出租、自营等方式搞好住宅区内商业网点和文化体育设施，做到既方便住户，又增加企业收入。
(3)根据实际情况，积极开办新企业，如清洁管理公司，电脑电器服务公司，装饰公司、车辆维修部，花木服务部等等。
(4)提供物业信息咨询服务和物业中介服务，开展物业评估工作。
(5)定期向总经理汇报下属各企业或承包单位的经营情况。
(6)完成领导布置的其它工作。
8管理处的职责范围
管理处是物业管理公司的派出机构，负责某一指定的物业管理。具体职责范围是：
(1)贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和公司的各项规章制度。
(2)负责管理所辖物业的日常业务，纠正各种违章行为，为住户创造一个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居住环境。
(3)树立住户至上的观念，及时为住户提供各种优质服务。
(4)协助公司工程部对物业进行养护和维修，确保其正常使用。
(5)积极配合公司服务部、发展部在所辖物业区域开展的各种工作。
(6)向住户宣传党的方针政策，协助公安部门和居委会做好安全防范和计划生育工作。
(7)调查研究，深入了解住户对管理服务工作的意见，处理住户对管理服务工作的投诉，重
大问题报请公司管理部或公司领导处理解决。
(8)完成领导布置的其它工作。
物业管理公司岗位制度的制订
岗位制度的制定主要是明确物业管理公司所设各种岗位的职责规范，它规定了某一岗位对从业人员的基本要求，包括基本素质，应知应会，岗位职责，工作量规范等方面。
下面是深圳物业管理公司制订的“房屋管理员岗位规范”，仅供参考。 |